Økonomernes anbefalinger: Sådan tackler du det vilde boligmarked

Hav boblealarmen tændt, og vær på vagt over for fremtidige prisfald.

Sådan lød budskabet onsdag fra flere økonomer som reaktion på de fortsat stigende boligpriser. Nye tal fra Danmarks Statistik viser nemlig, at boligpriserne igen er skudt i vejret i første halvår af 2015.

Flere faktorer taler for, at boligpriserne fortsætter med at stige på særligt ejerlejligheder, og det sætter gisninger i gang om bobledannelse. Usikkerheden begrænser sig indtil videre primært til lejlighedsmarkedet i København, Aarhus og til dels Aalborg.

Ifølge boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Bergmann er der ikke tale om en boligboble i klassisk forstand. Sådan en karakteriserer de fleste økonomer ved spekulation, eller at man ikke kan begrunde de stigende priser med underliggende økonomiske faktorer. I dette tilfælde er det sandsynligvis den lave rente, der giver genklang i økonomien.

Det betyder ikke, at man ikke skal udnytte forholdene, men boble eller ej gør man som potentiel køber i øjeblikket klogt i at træde varsomt ud på ejendomsmarkedet i landets største byer.

»Boblebegrebet er et lidt forsuttet bolsje. Men når man ser så kraftig prisvækst, som vi gør på ejerlejlighederne nu med 10,2 pct. på et år, så kan priserne også falde tilsvarende. Det drejer sig om godt 180.000 kroner for en gennemsnitlig ejerlejlighed - det er jo rigtigt mange penge for de fleste danskere,« siger Steen Bocian, cheføkonom i Danske Bank.

Han og to andre økonomer giver råd til, hvad man som potentiel boligkøber kan være opmærksom på, når man vil binde sig til fast ejendom.

1. Planlæg, hvor længe du bliver boende. Boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Bergmann anbefaler, at man ideelt kun investerer i fast ejendom, hvis man planlægger at blive boende i minimum fem år.

»Først og fremmest skal man overveje sin tidshorisont, når man køber fast ejendom. Hvis tidshorisonten er lang, gør det ikke så meget, hvis man får en periode undervejs, hvor priserne falder. Men købs- og salgsomkostningerne ved fast ejendom så store, at man skal planlægge at eje i en vis periode, før det kan betale sig. Ellers er det billigere at vælge en lejelejlighed,« siger hun.

Den huskeregel gælder generelt for køb af fast ejendom i hele landet, men hvis man går efter en ejerlejlighed i København, bør de gule advarselslamper blinke, mener Lise Nytoft Bergmann.

»Det københavnske ejerlejlighedsmarked har levet sit eget liv de seneste år, men der er tale om en særlig case. Vi mener, det kan skyldes øget tilflytning og beskæftigelse samt den lave rente. Når en af de primære drivere for markedets udvikling er, at renten er faldet, skal man selvfølgelig holde sig for øje, hvad der sker, hvis renten stiger igen, som vi allerede har set den gøre de seneste måneder,« siger hun.

2. Drop drømmen om at score kassen. Et faresignal, man skal øje med hos sig selv, er, om man køber med forhåbninger om kapitalgevinst, siger makroøkonom i Sydbank, Peter Bojsen Jakobsen.

»Man skal købe en bolig, der passer ens behov, og som man har råd til at sidde i. Det lyder meget snusfornuftigt og lige til, men der går ofte det galt, at man får stirret sig blind og tror, man kan score en stor gevinst på boligmarkedet,« siger han.

Prisstigningerne i kombination med det spirende opsving i dansk økonomi og en historisk lav rente kan gøde vandene til, at boligkøberne bliver fartblinde, og at de måske allerede er blevet det. Det er en cocktail, der kan give gevaldige tømmermænd, hvis markedet vender, advarer Peter Bojsen Jakobsen.

»Projektsalg med nybyggeri eller store renoveringer stormer derudaf, og flere køber ny bolig, før de har solgt deres nuværende. Man kan frygte, at der er ved at indfinde sig en forventning hos boligkøberne om, at markedet kun kan gå en vej,« siger han.

3. Hav is i maven. I boligmarkedets rødglødende epicenter, København, er der sjældent meget tid til at overveje sit næste træk ved fremvisninger, men det er vigtigt ikke at lade sig rive med af stemningen, siger cheføkonom i Danske Bank, Steen Bocian.

»Det sker tit, at vi forelsker os i en lejlighed, som bliver solgt lige foran næsen på os. Så kommer vi ud til en anden lejlighed den næste weekend, som ikke helt lever op til kravene, eller som koster 100.000 kr. mere, end vi havde tænkt os. Så slår vi til, fordi vi frygter, at den også bliver solgt. Det er, når vi køber for dyrt, at vi kan risikere at stå med et formuetab,« siger han.

Søger man lidt væk fra bykernen kan man få væsentligt mere for pengene, men det er ikke en sikkerhed mod prisfald, siger Steen Bocian.

»Priserne kan også falde i Herlev, men der har ikke været den samme eksplosive prisvækst som i midten af København, og det gør, at det måske er lidt mindre risikabelt.«

4. Vælg eventuelt et lån med fastforankret rente. Det vender ofte markedet på hovedet, når renten begynder at stige. Det gør det dyrere at have boligen, og får køberne til at trække sig, og priserne til at falde. Et fastforankret lån kan være en lille forsikring mod renter, der begynder at stige igen - men ikke en skudsikker løsning.

»Hvis man har finansieret sin bolig med et fastforankret lån, har lånet den behagelige egenskab, at restgælden på lånet falder, fordi kursen falder, når renten stiger. Sådan kan man købe sig til en smule forsikring, men det er ikke perfekt, for boligpriserne kan også falde af andre årsager, end at renten stiger,« siger Steen Bocian fra Danske Bank.

Man kan også se på, om det er en god idé at betale afdrag på sit lån, så man er mindre følsom, hvis priserne begynder at falde.

»Det drejer sig egentlig bare om almindelig sund fornuft og om at være en smule mere forsigtig end ellers,når markedet udvikler sig eksplosivt,« siger Steen Bocian.