Mybanker: Regningen for fast forrentede lån er for stor
At renten er fast på boliglån, er en myte.
Hvorfor betale 2,5 pct. i rente, når man kan nøjes med 0,5 pct.? Det vælger mange boligejere at gøre frivilligt, men den løsning er simpelthen for dyr, mener den uvildige bankportal, Mybanker.
Prisen for at få et fast forrentet lån er alt for høj i forhold til et flekslån, som man sikre renten billigt på i op til fem år. Mange stirrer sig simpelthen blinde på, at renten på et fast forrentet lån er 2 eller 2,5 pct. Men det er den ikke, den er højere.
Det skyldes, at man ikke betaler den kuponrente, der er på lånet, men den effektive rente, og den er højere. Den effektive rente på et 2 pct. lån er ca. 2,3 pct. uden bidrag. Godt nok skal man kun betale 2 pct. i rente, men da kursen på obligationen i øjeblikket er 96, får man en obligationsrestgæld på 2.080.000 kr., og det er det beløb, man skal betale rente af.
Det er også det beløb, man skal indfri, hvis man vil konvertere eller sælge sin bolig. Dertil kommer, at også bidragssatsen kan stige på et fast forrentet lån og dermed gøre den månedlige udgift højere.
Så meget koster et lån på 2 mio. kr.
| Nominel rente | Kurs | Effektiv rente | Obligationsrestgæld |
|---|---|---|---|
| 1,5 | 89,94 | 2,29 | 2.223.705 |
| 2 | 96,12 | 2,31 | 2.080.732 |
| 2,5 | 99,75 | 2,54 | 2.005.013 |
| 3 | 102,1 | 2,87 | 1.958.864 |
NB: Der kan ikke udstedes tilbud i boliglån med en kurs på 100 eller derover.
»Det fast forrentede lån er kun "virkeligt" hvis kursen er ekstrem tæt på 100. Er den ikke det, skal du holde godt øje med den effektive rente - det er denne du reelt skal betale,« siger kommunikationschef i Mybanker, Peter Jensen.
Tommelfingerreglen er, at boligejerne ikke skal vælge en obligation, hvis kursen er under 95, fordi det giver for stort kurstab.
Ifølge Mybanker skal man kun vælge et fast forrentet lån, hvis en af tre betingelser er opfyldt:
- Du tror renten stiger snart.
- Du har ikke råd til en stigende rente.
- Du sover ikke roligt med variabel rente.
»Hvis du således tror, at renten falder, bør du i stedet se på et lån med variabel rente og vente med fast rente til renten er faldet,« lyder rådet fra Peter Jensen.
Hvis man i dag vælger et fast forrentet 2,5 pct. lån med afdrag på 2 mio. kr., kommer man til at betale næsten 10.000 kr. mere om året efter skat i forhold til et F5-lån.
Når F5-lånet skal refinansieres efter fem år har man altså sparet ca. 50.000 kr., som man kan bruge til et ekstra afdrag.
Forskellen er endnu mere udtalt, når der er tale om et afdragsfrit lån. Her sparer man i løbet af fem år ca. 90.000 kr.
Realkreditinstitutterne ser gerne, at boligejerne vælger fast forrentede lån. Det giver en stor sikkerhed mange år frem og beskytter restgælden. Samtidig belastes institutternes balancer ikke i så høj grad af kapitalkrav ved et fast forrentet lån.
