To sikre måder at høvle boliggæld af på hurtigt
Boliglån med kort løbetid har fået et mindre gennembrud efter rentefaldet.
En fast rente på blot 0,5 pct. har for alvor fået mange boligejere ud af busken - også selv om lånet kun løber i 10 år. Der er udstedt 10-årige 0,5 pct. lån for næsten 9 mia. kr. Lånet er oplagt for folk, der vil høvle gælden af hurtigst muligt uden at skulle løbe en stor renterisiko. Men der er et andet alternativ, der er næsten lige så sikkert.
For ifølge boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, giver det god mening også at have et F5-lån med afdrag med i overvejelserne, hvis ambitionen er at få nedbragt sin gæld hurtigt og billigt.
Hun har taget udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. i en bolig med en belåningsgrad på 50 pct. Det er ofte velbeslåede boligejere med stor friværdi, der vælger den type lån.
- Hvis boligejeren vælger at optage et 10-årigt fast forrentet lån i dag, vil han have betalt 1.071.000 kr. efter skat, når de 10 år er gået. Det betyder, at boligejerens samlede kapitalomkostninger ligger på 71.000 kr.
- Vælger boligejeren i stedet et F5-lån, og er renten uændret ved de kommende rentetilpasninger, vil han have betalt 1.054.000 kr., hvilket svarer til en samlet kapitalomkostning på 54.000 kr.
Det fast forrentede lån har en højere rente og et større kurstab end F5-lånet, og derfor vil boligejeren også skulle betale end højere ydelse. Konkret vil boligejeren skulle betale 8.990 kr. om måneden efter skat, hvis han vælger det fast forrentede lån men 8.920 kr., hvis han vælger F5-lånet. Over 10 år løber merydelsen på det fastforrentede lån op i 17.000 kr.
»Boligejeren bør ikke kun vælge lån på baggrund af her-og-nu ydelsen. For i modsætning til det fast forrentede lån, vil renten på F5-lånet ændre sig, når de første fem år er gået. Break Even ligger ved en F5-rente på knap 2,1 pct. Det betyder, at hvis F5-renten er højere end 2,1 pct. om fem år, vil det fast forrentede lån være det mest fordelagtige, mens det modsatte er tilfældet, hvis F5-renten er lavere end de 2,1 pct.,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Nordea kredit har begge lån på hylderne, fordi boligejerne er blevet langt mere nuancerede i deres lånevalg.
»Nogle vil gerne have en højere sikkerhed end andre, ligesom der også er forskel på danskernes økonomi, og dermed på, hvordan man bliver påvirket, hvis renten stiger mere end forventet. Det bedste råd man derfor kan give til boligejerne er, at de sørger for at få en grundig rådgivning, inden de vælger, hvordan de ønsker at finansiere sig,« siger Lise Nytoft Bergmann.
En faktor, boligejerne bør være opmærksom på, er dog lånets størrelse, mener hun. Er der tale om et lille lån på f.eks. 100.000 kr., vil der være mere, der taler for et variabelt forrentet lån end ved et stort lån.
En af fordelene ved et fast forrentet lån er kursfølsomheden. Det betyder, at hvis renten stiger, falder kursen, og så kan man høvle noget af gælden. 0,5 pct. lånet er overraskende kursfølsomt med 4,5 kurspoint for hver procentpoint, renten stiger. Men hvis man virkelig vil spekulere i kursfølsomhed, er rådet at bruge de 30-årige lån i stedet.
Dels er løbetiden længere, dels aftager følsomheden i løbet af obligationens løbetid. Man har altså flere år at spille med, jo længere obligationen løber.
