Er du bekymret for en løbsk rente? Tænk som en aktieinvestor
Renteuroen betyder, at det kan betale sig at tænke alternativt, når man vælger boliglån.
Der er nu så store udsving på rentemarkederne, at det kan sammenlignes med aktiemarkederne. Derfor kan det være en god idé at opføre sig som en professionel aktieinvestor, når man vælger boliglån - ikke mindst hvis man har større lån, lyder rådet fra Realkredit Danmark.
»Valget af lån kan på mange måder sammenlignes med en investors valg. Selv om investoren ved, at det højeste afkast vil opnås ved enten at vælge kun aktier eller obligationer afhængig af markedets udvikling, så er det yderst sjældent, at denne vælger udelukkende at satse på den ene,« siger økonom i Realkredit Danmark, Sonia Khan.
Filosofien bag denne investeringsskik er, at man udmærket ved, at man ikke får det optimale afkast. Til gengæld slipper man for det dårligste afkast.
Realkredit Danmark har regnet på, hvilke konsekvenser det har kun at vælge et lån - yderpunkterne er et FlexKort og et 30-årigt 2 pct. lån - eller kombinere dem i forskellige varianter. Beregningerne indgår bl.a. i rådgivningen af erhvervskunder med store lån, men mekanismen kan i høj grad anvendes af private boligejere.
Ydelse nu og efter fem år med forskellige lånekombinationer for lån på 8 mio. kr.
| Kun FlexKort | 25 pct. fast rente | 50 pct. fast rente | 75 pct. fast rente | 100 pct. fast rente | |
|---|---|---|---|---|---|
| Ydelse efter skat | 28.960 | 30.445 | 31.890 | 33.335 | 34.390 |
| Renten stiger 1 pct.point | 30.175 | 31.270 | 32.325 | 33.375 | 34.390 |
| Renten stiger 3 pct. point | 35.055 | 34.930 | 34.765 | 34.600 | 34.390 |
Kilde: Realkredit Danmark
En kombination af variabel og fast rente kan være i form af en 50/50 fordeling, f.eks. ved at optage 4 mio. kr. i hhv. fast forrentet 2 pct. lån og FlexKort. På den måde er halvdelen af ejendomsfinansieringen sikret mod stigende renter, mens man på den anden halvdel kan nyde godt af de lave renter her og nu.
Når renterne engang begynder at stige, vil kun en del af den samlede ydelse stige, mens kursværdien på det fast forrentede lån vil falde som følge af den høje kursfølsomhed på den bagvedliggende 30-årige obligation.
Den kombination vil koste 31.890 kr. efter skat pr. måned, hvorimod man ved at vælge udelukkende FlexKort vil have en ydelse efter skat på 28.960 kr. og 34.390 kr. ved udelukkende fast forrentet lån.
Hvis man i stedet for ydelsen fokuserer på restgælden, er der også stor forskel alt efter, hvilken kombination man vælger.
»Der er ingen tvivl om, at det fast forrentede 2 pct. lån viser sin styrke i form af den høje kursfølsomhed på 9,8, når renten stiger,« konstaterer Sonia Khan.
Ved en rentestigning på 3 pct.-point vil kursen på obligationen falde med en faktor 9,8 pr. rentepoint, dvs. samlet set falder kursen med lige over 29 kurspoint.
På en 50/50 kombination betyder det, at kursværdien af restgælden om fem år vil være 5.999.000 kr. ved en rentestigning på 3 pct.-point mod 6.959.000 kr. ved uændret rente. Rentestigningen alene gør således, at kursværdien af restgælden falder med over 959.000 kr., mens ydelsen stiger med 2.875 kr.
»Hvis man har svært ved at vælge mellem fast eller variabel rente, så kan en kombination altså være en god ide – også set i forhold til risikofordeling,« lyder rådet fra Sonia Khan.
