Derfor får vi nye boliglån: Selv en Mazda 626 skal skiftes ud
Når obligationerne bag boliglånene udskiftes hvert tredje år, får det konsekvenser for alle lånetyper.
I 1990'erne overgik ét boliglån alle andre, og det var det helt nye 30-årige 6 pct. lån. Lånet satte for alvor gang i konverteringsbølgerne, for det blev introduceret efter en periode med bolignedtur, tvangsauktioner og stramme låneregler.
Lånet blev kaldt Mazda-lånet og obligationen bag Mazda-obligationen. Det skyldes sammenfaldet af rente og udløbsår. Renten var 6 pct. og udløbsåret var 2026. Det blev forkortet til 626, og da Mazda i samme periode havde en bil af samme navn, ja så var navnene klar.
Men ligesom bilmodellen er obligationen der ikke længere. Til september er det slut med at få nye lån herhjemme med udløb i 2047.
Når man etablerer et 30-årigt obligationslån, skal det bestå af 120 terminer, et 20-årigt 80 terminer osv. Det kunne man komme ud over ved at udstede nye obligationer hvert år, men i stedet vælger man at gøre det hvert tredje år. Den nuværende 30-årige obligation har udløb i 2047. Den kommende får udløb i 2050.
Det betyder, at de boligejere, som skal have et lån i september reelt får en løbetid på 33 år. Det betyder ikke noget for dem, de kan maksimalt komme til at betale for 120 terminer, men det betyder noget for investorerne. De vil have rabat, når de køber obligationer med 33 års løbetid frem for obligationer med 30 års løbetid.
For boligejerne betyder det umiddelbart en lavere kurs i omegnen af 1,5 kurspoint. Det tab bør dog ikke bekymre alt for meget, da det er langt mere afgørende, hvordan obligationsmarkedet har det på det tidspunkt, man skal optage lånet. Men nogle boligejere vil få begge valgmuligheder, og de kan stå i et dilemma.
Når man vælger kun at udstede nye obligationer hvert tredje år, skyldes det, at realkreditinstitutterne helst vil undgå alt for små obligationsserier. Hvis nu man udstedte en ny 30-årig 2 pct. obligation, der kun kunne bruges i et år, risikerede man, at den blev lukket kort tid efter og måske genåbnet senere på året. Dermed ville serien blive så lille, at boligejerne risikerede at blive låst fast eller komme til at betale overkurs for at komme ud af lånet i utide.
Når man i stedet udsteder obligationer hvert tredje år, minimerer man risikoen for, at det sker.
Seniorøkonom i Nykredit, Jeppe Borre, peger på specielt to ulemper ved at få for små serier:
- For mindre serier kan der opstå indlåsningseffekt. Det vil sige, at der er en risiko for at skulle indfri til en højere kurs, end den der er på markedet, såfremt serien er lille og der er relativt få investorer, som ejer obligationerne bag. Dette er en ulempe for boligejere og virksomheder, hvis man står over for en låneindfrielse og skulle indfri til en højere kurs som følge af en begrænset serie.
- Større obligationsserier er i højere grad efterspurgte blandt investorerne. En høj efterspørgsel resulterer i lave renter for boligejere og virksomheder, og omvendt vil en lavere efterspørgsel som følge en begrænset serie give en højere renter for låntagerne.
Det nuværende 2 pct. lån har været en historisk stor succes. Samlet set er der 2 pct.-lån for næsten 230 mia. kr., og lånet er det eneste fast forrentede lån, som runder de 200 mia. kr.
Også lån med 10, 15 og 20 års løbetid skiftes ud og får længere løbetider.
