Boligejere er i klemme med nye boliglån

Boligejerne og realkreditinstitutterne er kommet i klemme med de nye boliglån, der erstatter de eksisterende den 1. september.

Et af dem, det 30-årige 2,5 pct. lån uden afdrag, danser dødedans omkring kurs 100, og var lukket mandag. I dag er kursen 99,985 i Nordea Kredit.

Eneste alternativ er at udbyde et 2 pct. lån uden afdrag, men det er ikke uden risiko, vurderer boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

»Fortsætter rentefaldet, vil vi derfor være nødt til at overveje, om vi skal åbne et nyt 30-årigt 2 pct. lån uden afdrag. Det er ikke nogen nem beslutning, for hvis renten efterfølgende stiger igen, risikerer vi, at den nye serie bliver så lille, at der kan opstå indlåsningseffekter,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Det er et sammenfald af uheldige omstændigheder, at kursen på det nye boliglån danser over og under 100. Som det ser ud i øjeblikket, er der ikke nogle muligheder for at få afdragsfrie lån for boligejere eller købere, der har brug for et lån efter den 1. september.

»Det er ikke kærkomment at have en lukket obligation på hylderne uden at have et alternativ, man kan tage frem i stedet. Men så længe obligationen kun er lukket for en enkelt dag eller to af gangen, er situationen til at håndtere,« mener Lise Nytoft Bergmann.

Hvis man får en fastkursaftale på de dage, hvor obligationen er åben, er man i havn. Og eftersom boligkøbere, der optager lån i 2050-serien, først skal bruge deres nye lån til efteråret, skaber det ikke nogen større udfordringer.

Beslutningen om at åbne en ny 2 pct. obligation er lidt vanskeligere end normalt. Det skyldes, at konverteringspotentialet ikke længere er særligt stort. Sidste gang realkreditinstitutterne stod med valget om at åbne en 30-årig 2 pct. obligation uden afdrag, var det første gang nogensinde, at en sådan obligation så dagens lys.

Det betød, at mange konverterede ned i rente til den nye obligation, som dermed hurtigt fik en stor volumen. I dag har langt de fleste af de boligejere allerede omlagt deres lån, og derved vil de nye serier primært skulle fyldes op med nyudstedelser i forbindelse med boligkøb.

Det betyder, at det vil tage længere tid, før serier når op på de ønskede milliarder, der forhindrer at investorerne kan spekulere i en eventuel indlåsningseffekt.

En indlåsningeffekt opstår, hvis en serie bliver så lille, at den kan opkøbes af en enkelt eller få investorer. I den situation kan investorerne nemlig selv sætte prisen, dvs. kursen, hvis boligejerne skal indfri deres lån før tid, og det kan betyde, at de tager en højere kurs, end den kurs rentemarkederne tilsiger i den konkrete situation.

Boligejere med fast forrentede lån kan dog altid komme ud af deres lån til kurs 100, så i praksis betyder en indlåsningseffekt, at boligejerne får en lavere kursgevinst end den, de havde fået, hvis indlåsningen ikke havde fundet sted.

Hvis rentefaldet fortsætter, betyder det, at de nye 30-årige 2,5 pct.-serier bliver meget små. I Nordea Kredit har man kun udstedt for 125 mio. kr. i serien på nuværende tidspunkt. Nykredit har udstedt for knap 1 mia. kr.