Derfor kan det - måske - betale sig at vælge det dyreste boliglån

Mange boligejere vælger bevidst at betale mere, end de behøver. Flere og flere vælger fast forrentede lån, og de er væsentligt dyrere end flekslånene.

Den ekstra ydelse kan være givet godt ud, men kun hvis renten stiger inden for en overskuelig fremtid. For stiger renten, vil kursen på obligationen bag lånet falde. Dermed falder den samlede restgæld.

Hvor stor gevinsten er, afhænger af hvilket fast forrentet lån, boligejeren har i dag, samt hvor stort rentefaldet bliver. I nogle tilfælde kan gevinsten ved et lån på 1 mio. kr. være på adskillige hundrede tusind kroner.

Nordea Kredit har for Finans beregnet, hvad der sker, hvis renten stiger med op til 3 pct. point. Udgangspunktet er et fast forrentet 2 pct. lån med en restgæld på 1 mio. kr.

Kilde: Nordea Kredit

Beregningerne viser, hvad lånet kan indfris til, hvis renten ændrer sig inden for en overskuelig fremtid. Går der længere tid, før renten stiger, vil gevinsten gradvist mindskes. Kursfølsomheden aftager nemlig med årene. Så jo længere tid, der går, desto mindre konverteringsgevinst er der i udsigt.

Hvis renten stiger med 2 pct.-point - altså til 4 pct., vil en boligejer med et 30-årigt fast forrentet 2 pct. lån med afdrag på 1 mio. kr. kunne indfri et lån for 800.000 kr. Det svarere til en reduktion af restgælden på 200.000 kr. eller 20 pct. Er lånet på 2 eller 3 mio. kr. er gevinsten tilsvarende større.

De 30-årige fast forrentede lån har en høj kursfølsomhed. Det betyder, at kursen vil falde mærkbart, hvis renten stiger. Lån uden afdrag har højere kursfølsomhed end lån med afdrag, og lån med lang løbetid har højere kursfølsomhed end lån med kort løbetid. De boligejere, der derfor vil have størst glæde af en rentestigning er boligejere med 30-årige 2 pct. uden afdrag.

»Det er altid svært at spå om renten, men en stigning i de lange renter på 2 eller 3 pct. er ikke et scenarie, vi anser for at være sandsynligt lige med det første. På længere sigt kan alt dog ske, og hvis man har en 30-årig horisont i sit hus, er der god mulighed for at få en gevinst, hvis man har et fast forrentet realkreditlån,« siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann

For at få glæde af de faldende kurser, kræver det, at man optager et nyt lån. Det kaldes en lodret konvertering, og det kan være en tvivlsom fidus. For i så fald skal man ud og have et lån til en højere rente, med mindre man altså vælger et flekslån.

Vælger man et nyt fast forrentet lån vil man kunne foretage endnu en konvertering, hvis de lange renter fortsætter med at stige, eller man kan hoppe ned i en lavere rente igen, hvis renten falder. Man kan dog også risikere, at renten ligger fladt eller næsten fladt i en årrække, og i den situation vil man som følge af den højere rente have en højere ydelse, end den ydelse man havde betalt med det oprindelige 2 pct. lån.

»En opkonvertering rummer i modsætning til en nedkonvertering altid en vis grad af spekulation. Vælger man at lægge om fra et fast forrentet 2 pct. lån til et 4 pct., vil gevinsten her og nu gradvist blive spist af den højere ydelse, man vil få på det nye 4 pct. lån. Og går der lang tid, før man kan gå ned i rente igen, kan man i værste fald komme til at stå med et tab,« siger Lise Nytoft Bergmann.