Du kan få større konverteringsgevinst med nye boliglån
Nye obligationsserier giver nye konverteringsmuligheder for boligejerne.
Kursen er lavere, men gevinstmulighederne er større. Sådan er situationen for de nye boliglån, som introduceres den 1. september.
Realkreditinstitutterne er i fuld gang med skifte obligationsserier, og de nye handles til en lavere kurs end de gamle. Den lavere kurs skyldes længere løbetid.
Men der er ikke kun ulemper ved de nye obligationer, mener Nordeas boligøkonom Lise Nytoft Bergmann, og derfor kan boligejerne være trygge ved det forestående serieskifte.
Fast forrentede lån er dyrere end flekslån, og et af hovedargumenterne for at optage dem er, at man kan omlægge dem, hvis renten stiger. Det kaldes en lodret konvertering. Sker det, giver de nye lån faktisk en større konverteringsgevinst, viser beregninger fra Nordea Kredit.
»Boligejerne bør tage serieskiftet med ophøjet ro. De nye 2050-obligationer har en højere kursfølsomhed, og det har betydning for, hvor meget boligejeren kan skære af sin restgæld, hvis renten stiger, og lånet lægges om. Dermed kompenseres boligejerne for det lidt større kurstab,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Forventet kursudvikling ved en renteændring nu:
| Kurs nu | Renten stiger 1 %-point | Renten stiger 2 %-point | Renten stiger 3 %-point | |
|---|---|---|---|---|
| 2047 med afdrag | 98,8 | 90,1 | 91,2 | 73,1 |
| 2050 med afdrag | 97,6 | 88,2 | 78,9 | 70,5 |
Forventet kursudvikling ved en renteændring nu:
| Kurs nu | Renten stiger 1 %-point | Renten stiger 2 %-point | Renten stiger 3 %-point | |
|---|---|---|---|---|
| 2047 uden afdrag | 97,2 | 87,0 | 76,5 | 66,9 |
| 2050 uden afdrag | 95,7 | 84,4 | 73,2 | 63,3 |
Kilde: Nordea Kredit
Den højere kursfølsomhed på 2050-serierne end på 2047-serierne betyder, at boligejerne kan skære en større del af restgælden, hvis renten stiger. Et lån på 1 mio. kr. med afdrag i dag giver en restgæld på 1.038.000 kr. i 2047-serien og 1.051.000 kr., hvis man vælger 2050-serien.
Restgælden på det nye lån bliver altså højere. Men hvis renten stiger, vil kursen på 2050-lånet falde mere end kursen på 2047-lånet, og derved vil 2050-lånet indhente noget af det tabte. Stiger renten med 2 pct.point i forhold til i dag, vil 2047-lånet kunne indfris til 843.000 kr., mens 2050-lånet kan indfries til 829.000 kr. Dermed vil lånet i 2050 serien give den laveste restgæld.
»Regnestykket tager udgangspunkt i en hurtig renteændring. Hvis der går adskillige år, inden renten stiger, vil kursfølsomheden være lavere på begge lån, og det vil reducere noget af forskellen på, hvad de kan indfris til. Samtidigt er den månedlige ydelse efter skat højere på 2050-lånet end på 2047-lånet. Det vil være med til at spise noget af gevinsten ved 2050-lånets højere kursfølsomhed,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Samme mekanisme gør sig gældende for et lån uden afdrag. Et lån på 1 mio. kr. uden afdrag giver en restgæld på 1.055.000 kr. i 2047-serien og 1.072.000 i 2050-serien. Stiger renten med 2 pct.point, forventes lånet i 2047-serien at kunne indfris til 807.000 kr., mens lånet i 2050-serien forventeligt vil kunne indfris til 785.000 kr.
