Sværere at låne i storbyerne: Flere må købe billigere bolig

Der er ikke længere frit valg på alle lånehylder, hvis man vil købe bolig i København eller Aarhus. Kravene er blevet skærpet markant, og hvis man insisterer på at få et flekslån, kan man blive tvunget til finde en billigere bolig end drømmeboligen.

Sidste år udgav Finanstilsynet en vejledning i, hvordan realkreditinstitutterne skal håndtere udlån i vækstområder. Den vejledning strammes yderligere 1. oktober, men hvordan det udmøntes, vides endnu ikke. Men de stramninger, der allerede er indført, kan få store konsekvenser for boligvalget, viser en beregning, som Nordea Kredit har foretaget for Finans.

Udgangspunktet er et hus til 4 mio. kr. svarende til et gennemsnitligt hus på 150 kvm i Københavns Omegn. Huset finansieres med 80 pct. realkreditlån, 15 pct. banklån og 5 pct. udbetaling. Det giver månedlige boligudgifter for 14.200 kr.

Kunden kreditgodkendes på baggrund af et 30-årigt fast forrentet lån med afdrag og får et 30-årigt banklån. Dermed lever familien op til Finanstilsynets krav til rådighedsbeløb. Kravet er 13.500 kr. for en familie på to voksne og to børn.

Ønsker familien et variabelt forrentet lån, skal realkreditinstituttet foretage kreditvurderingen igen, men denne gang med en fast realkreditrente på 4 pct. Det skyldes, at der i Finanstilsynets vejledning står, at hvis boligejeren vælger et lån med variabel rente, bør instituttets kreditvurdere kunden på baggrund af en fast rente, der er 1 procentpoint højere end den aktuelle faste rente dog minimum 4 pct.

Dermed stiger den månedlige ydelse til 16.000 kr., og det betyder, at familien kun kan vælge at finansiere det konkrete hus med et variabelt forrentet lån, hvis den stadig har et fornuftigt rådighedsbeløb, efter den stigning.

Hvis familien ikke har råd til at betale mere end de 14.200 kr., som den oprindelig blev kreditgodkendt til, vil den i stedet for at kunne købe for 4 mio. kr., kunne få et lånebevis på 3.560.000. Familien er altså nødt til at finde en bolig, der er 440.000 kr. billigere. I det tilfælde vil den månedlige ydelse nemlig ligge på 14.200 kr. ved en rente på 4 pct.

»Vi tager altid udgangspunkt i den konkrete familie. I samarbejde med familien finder vi frem til et rimeligt rådighedsbeløb. I særlige tilfælde kan rådighedsbeløbet ligge under Finanstilsynets vejledende minimumssatser, mens det i andre vil ligge højere,« siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Ikke alle familier har lyst til at opgive alt for at få råd til den dyrest mulige bolig, understreger hun.

»De fleste har en balanceret tilgang til deres boligkøb. De ønsker et realistisk budget, og at der stadig er plads til, at renten kan stige, uden af de af den grund kommer i økonomiske vanskeligheder eller skal spare på alt det sjove i hverdagen.«

Det er kun boliger i vækstkommuner, der er omfattet af de skærpede regler. For det første skal boligen være beliggende i København, Københavns omegn eller i Aarhus, og for det andet skal boligkøberne ønske et variabelt forrentet lån.

»Dertil kommer, at det ikke er alle boligkøbere, der sætter sig til sidste krone, og derfor godt kan tåle at blive kreditgodkendt til rente på 4 pct., uden at de af den grund får problemer,« siger Lise Nytoft Bergmann.