Økonom sammenligner boliger med aktier
Udbudspriserne stagnerer i København, og det kan være tegn på en snarlig vending.
Boligmarkedet minder efterhånden om aktiemarkedet, og markedet er ved at finde toppen. Sådan lyder vurderingen fra investeringsøkonom i Nordnet, Per Hansen. Boligen er i de senere år i høj grad blevet brugt som en investering, mener han.
»Fast ejendom er de seneste år i stigende omfang blevet en investering. Det skyldes ikke mindst en mildest talt mærkelig måde at beskatte prisstigninger og gevinster på i Danmark. Vi har blandt verdens højeste kapitalskatter på aktier - 27/42 pct. af gevinster, som både er beskattet hos selskabet og hos investor. For boliger derimod er der ingen avancebeskatning,« mener Per Hansen.
Han noterer sig, at udbudspriserne på ejerlejligheder i det mest spekulative område, nemlig København, er stagnerende.
Udbudspriserne er en vigtig indikator. Når der fortsat er forventninger om markante stigninger, lægger sælgerne 3-5 pct. oveni aktuelle markedspriser for ikke at komme til at sælge for "billigt" og ramme den rigtige pris.
»Når boligpriserne stiger, vil sælgerne være tilbageholdne med at udbyde deres bolig. Det modsatte gør sig gældende, når priserne stagnerer eller begynder at falde. Det kan betyde, at vi ser et stigende udbud de kommende kvartaler,« mener Per Hansen.
Det kan tippe styrkeforholdet mellem køber og sælger. Længe har sælgere haft de bedste kort på hånden, men det billede kan hurtigt ændre sig.
»Når det relative styrkeforhold mellem købere og sælgere skifter, vil liggetiderne stige. Det ved sælgerne, og køberne agerer derefter,« siger Per Hansen.
Det københavnske ejerlejlighedsmarked udgør kun en beskeden del af det samlede boligmarked, men udviklingen der har historisk set vist sig at sprede sig som ringe i vandet.
Set fra en investeringsøkonoms synspunkt er der altså meget, der tyder på, at en boliginvestering i København ikke nødvendigvis bliver guldrandet i de kommende år. Det er der flere grunde til:
- Der er sat dato på højere boligskatter for bl.a. lejligheder i 2020. Der kan komme en mindre "hamstringseffekt" frem mod 2020.
- Renteeffekten i boligmarkedet er udspillet. Der kan ikke presses mere positiv effekt ud af den lave rente. Tværtimod kan stigende renter blive et problem. Der er stadig mulighed for, at beskæftigelsen kan understøtte udviklingen, men ikke yderligere være en opadgående katalysator. Dertil er priserne ganske enkelt for høje.
- Regulatoriske ændringer med hensyn til belåning våger som en dyne over marginalkøberen.
At boligpriserne har nået et plateau, betyder ikke, at de skal falde markant, understreger Per Hansen.
»Ejendomspriserne er ved at finde toppen, men der er ikke udsigt til en større umiddelbar nedtur. Men mange positive faktorer er allerede at finde i de øjeblikkelige priser. Fremadrettet bliver der tale om at boligpriserne skal udvikle sig i takt med forbrugerpriserne og skal tage højde for renteudviklingen,« lyder vurderingen fra investeringsøkonomen.
