Derfor styrer markedet for andelsboliger mod en afkøling

Markedet for andelsboliger er pris- og interessemæssigt på vej til en afkøling. I hvert fald i en overgangsperiode. Ikke fordi renterne stiger, eller ejerboligerne generelt bliver mindre værd og køberne holder tilbage af netop de årsager, men fordi et politisk indgreb er en betydelig ændring. Og noget nyt og anderledes skaber altid usikkerhed.

Andelsboliger har været den ”sikre boliginvestering”. I takt med at flere og flere foreninger vælger at lade en valuar fastsætte værdierne, rammer man i stigende grad markedsværdien, og det har været godt. For andelsejerne vel at mærke.

Jeg vil hævde, at det risikojusterede afkast har været særdeles fantastisk. Ikke fordi andelsboligerne nødvendigvis er steget i samme takt som ejerlejligheder, men fordi risikoen for prisfald har været nærmest ikke eksisterende.

En investering har, med udgangspunkt i boligreguleringslovens paragraf 5.2, kunne overvæltes i den fremtidige pris, som nye købere skulle betale (moderniseringsreglen). Da der samtidig har været kødannelse af købere til den enkelte andelsbolig, har andelsrisikoen været minimal. Regningen har altid kunne sendes videre til den næste. I hvert fald for de foreninger, som ikke har været så uheldige at optage swaplån og 10 år efter må sande, at nutidsværdien af gælden er løbet hurtigere end afdragene er sket.

”Buy, fix, sell” rimer på spekulativ interesse, som presser prisen og huslejerne op. Når politikerne synes, at Blackstone lyder lidt for bekendt og ”Goldman Sachs-agtigt”, er det naturligt, at de vil tæmme markedskræfterne. ”Markedskræfterne” er dog meget andet og mere end bare Blackstone. Det kan også være pensionskasserne, som jo også kender markedskræfterne.

Markedskræfterne kan også komme fra en tredje og måske lidt uventet side. Nemlig andelshaverne, som jo ikke har nogen speciel interesse i hverken faldende priser eller usikkerhed om deres værdier.

Når politikerne gerne vil adressere ”det må vi gøre noget ved”, er det to meget forskellige størrelser, der mødes. Hvis uro og prisfald skal undgås, kræver det ikke kun, at køberne ikke bliver urolige, men også at finansieringen i form af bankerne ikke ryster på vurderingshånden. Politikerne kan ændre lovgivningen, men de kan jo i sagens natur ikke på kort sigt tæmme markedskræfterne.

Derfor er der stor risiko for, at priserne kan være vigende og usikkerheden stigende i det mindste i en overgangsperiode. Når det på lidt længere sigt næppe går helt galt, skyldes det, at enten skal politikerne eller markedsprisen give sig. At lave et indgreb, som kan få andelsboliger til at falde i pris, vil nok senest om tre et halvt år blive genopfrisket, når ejerne skal tilkendegive deres ”tilfredshed” med konsekvenserne ved det næste folketingsvalg.

Et indgreb vil derfor, af flere forskellige årsager formentlig få større opmærksomhed, men næppe en meget stor prismæssig indflydelse. På længere sigt.