Efter Blackstone-indgrebet: Fremtiden vil byde på færre andelsboliger

Rubiks-terninger har det med at komme på mode af og til. Det er de kommet igen, i hvert fald er der flere i min husstand, der er optaget af den slags for tiden. Terningerne kan som bekendt løses ved at kombinere og øve forskellige algoritmer, så der er godt gang i matematikundervisningen.

Noget andet der minder om en rubiks-terning er boligpolitikken. Drejer man ”terningen” og ændrer på et felt, påvirker det andre dele af boligmarkedet. Her findes der imidlertid ikke en automatiseret algoritme, der løser det hele. Mange svar vil løbende blive givet af markedet. Et godt eksempel på dette er det såkaldte Blackstone-indgreb, der blev en realitet 1. juli. Indgrebet får en lang række af konsekvenser, der løbende har været debatteret, men en af effekterne vil efter min overbevisning være, at fremtiden vil byde på færre andelsboligforeninger.

Årsagen skal findes i, at indgrebet har betydning for, hvordan man vurderer udlejningsejendomme fra den ældre boligmasse. En andelsbolig skal som udgangspunkt vurderes, som en udlejningsejendom, idet det svarer til ejendommens alternative anvendelse. I den nye lovgivningen er der imidlertid indført en beskyttelse, der giver ejendomme, der historisk har været en andelsboligforening, fritagelse for den såkaldte karensperiode.

Det vil sige, at hvis man som investor køber en ejendom, der har været en andelsboligforening, må man gå i gang med at renovere fra start, mens øvrige ejendomme skal vente i fem år. Det gør andelsboligforeninger relativt attraktive som opkøbselementer. Det har man naturligvis tænkt over og derfor indført en beboerbeskyttelse om, at skal en andelsboligforening opløses og sælges til en privatinvestor, skal 80 pct. af beboerne være enige om det.

Er det lidt eller meget? Det ved jeg ikke, og det må tiden vise. I nogle foreninger vil det formentlig være helt utænkeligt, i andre, hvor man er mere presset på økonomien, er det måske ikke så svært at finde et sådant flertal. Det handler vel dybest set om, hvor stor en gevinst, man kan stryge, og hvor stor smerte man har i pengepungen.

I den forbindelse betyder det noget, hvornår foreningen er stiftet, og hvem der bor i foreningen. Forholdsvis nye foreninger med mange unge beboere vil formentlig være mere fristet af et købstilbud end ældre beboer med mindre gæld. De unge har typisk både en boligafgift og en bankgæld, de skal servicere, hvorfor der nok skal mindre til, før de ser et tilbud som værende attraktivt.

I årene op til finanskrisen, og faktisk også i tiden efter krisen, blev der skabt en del nye andelsboligforeninger. Flere af disse andelsboligforeninger blev skabt på et forholdsvis tyndt økonomisk grundlag. Efterfølgende er regler for dannelse af nye andelsboligforeninger blevet strammet, og dermed bremsede antallet af nystiftede andelsboligforeninger kraftigt op.

Det ændrer imidlertid ikke ved, at der er foreninger derude, hvor grundlaget ikke er stærkt. En del af disse foreninger vil kunne blive presset, den dag renten måtte stige. Det kan derfor være rettidig omhu for disse foreninger enten at lægge finansieringen om til fast rente, og dermed få en højere men mere fast husleje. Alternativt at sælge deres ejendom til f.eks. en pensionskasse og dermed opretholde den eksisterende leje eller ligefrem få en lavere leje og oveni en mulig kontantgevinst.

Pensionskasserne vil være interesseret i at købe ejendommene, fordi de så kan købe en fuldt ud udlejet ejendom og efterfølgende, i takt med at der sker fraflytning, kan de renovere lejemålene og gøre ejerskabet til en bedre forretning. Ofte er der en ret pæn sammenhæng imellem, om en forening er dannet på et spinkelt grundlag og hvor vedligeholdt ejendommen er. Så det største potentiale findes alt andet lige i de økonomisk svageste foreninger.

Det synes derfor at være en logisk følge af det såkaldte Blackstone-indgreb, at vi får færre andelsboligforeninger, og i bankverdenen hører vi om interessen for disse transaktioner på begge sider af skrivebordet.

Mikkel Høegh