Serier

Derfor har rekorder på boligmarkedet afsæt i en sund udvikling

Trods stribevis af rekorder vil priserne på boligmarkedet formentlig fortsætte med at stige. Før det kribler i fingrene for at gribe ind mod en boligboble, bør man nok lige slå koldt vand i blodet.

Negative renter

Nyhederne om boligmarkedet står i øjeblikket i kø, da en række rekorder står for fald. Således er der både omsætningsrekord i form af flest bolighandler, udbudsrekord i form af færreste til-salg skilte i de danske forhaver og niveaurekord i forhold til højeste kvadratmeterpriser nominelt.

Debatten tager til om boligboble, og sammenligningerne gøres til tiden op til finanskrisen i nullerne. Uden at skulle forgribe begivenhedernes gang, skal data ikke blive ved med at være sådan her særligt længe, før det vil krible i fingrene for at gøre indgreb. I den forbindelse bør man måske nok lige slå koldt vand i blodet.

Lad mig begynde bagfra. Boligdebatten er ofte præget af synsninger i form af, at denne eller hin nu synes, at boligpriserne er kommet for højt op. Bevares, det er ikke et ønske, at boligpriserne bare skal stige til uendelige niveauer, men hvad hænger man denne hat på? Når man kommer med sådanne udsagn, må man forholde sig til ”i forhold til hvad?”

Over de seneste par år er renterne faldet, og det betyder, at ser man på de faktiske omkostninger ved at eje en bolig, er disse historiske lave i forhold til danskernes disponible indkomster. Der er derfor plads til prisstigninger, og derfor vil priserne formentlig fortsætte med at stige, så længe at forholdet mellem ejeromkostningerne og indkomsterne er i den lave ende og udbuddet af boliger er lavt.

En anden måde at se dette på, er ved at betragte gældsætningen. Danskerne har i denne optur på boligmarkedet ikke sat sig i højere gæld. Gældssætningen i forhold til indkomsterne er ikke stigende, mens det omvendte er tilfældet, når vi kigger på opsparingen. Opsparingen er historisk høj, til i øvrigt meget lave afkast. Der afdrages som aldrig før på realkreditgælden qua den lave rente på gælden og at størsteparten af boligejerne aktuelt vælger sikre lån med fast rente og afdrag.

Boligejernes økonomi er således langt mere robust end tidligere. I den forbindelse tror jeg heller ikke, at man skal undervurdere betydningen af, at de negative renter på privat opsparing for alvor slog igennem i 2020. Det har også betydning for danskernes løst til at købe fast ejendom, hvor afkastene trods alt er positive langt de fleste steder.

Ser vi mod prisstigningerne, er disse i en historisk kontekst i den høje ende, uden at de dog tåler sammenligninger med de prisstigningstakter, vi så op til finanskrisen. Det er naturligvis et opmærksomhedspunkt, hvis prisstigningerne over en længere periode er kraftigere end stigningerne i de disponible indkomster. Aktuelt står vi i en sundhedskrise, og denne krise har gjort, at vi tydeligvis har ændret præferencer til at have mere fokus på vores bolig. Så mon ikke at det hele trods alt falder lidt til ro efter noget tid, når markedet har tilpasset sig vores nye præferencer.

Hvis det alligevel skulle komme dertil, hvor nogen synes, at noget skal ændres ved gældende regler i forhold til at købe bolig, bør vi stræbe efter stabile rammebetingelserne, så nuværende og kommende ejere ved, hvad de køber ind på. Lad mig i den forbindelse endnu en gang slå fast, at det ikke er et ønske, at boligpriserne stiger uendeligt til himmels, ligesom det ikke er ønskværdigt at gennemføre en politik, der giver anledning til bratte opbremsninger måske endda prisfald og fastlåsning af mennesker. Den rette politik kan sikres ved, at der er automatiske stabilisatorer i markedet, og ikke ved at føre en håndholdt stop and go-politik, hvor man overvejer forbud, kvoter på lån mv.

Lad mig slutte med en analogi. Hvis jeg skulle købe en brugt bil, ville jeg til en hver tid købe en bil med automatgear. En sådan bil har igennem hele sin levetid kørt i et passende gear i forhold til fart, dermed har motoren ikke været i for høje eller for lave omdrejninger og lidt overlast. Jeg har før på denne plads argumenteret for en ny konjunkturmodløbende skat til erstatning for den nuværende. En sådan skat ville nemt kunne implementeres, hvis man satte boligejerne i skat af handelsprisen på deres bolig. En sådan skat vil tage brodden af eventuelle uholdbare prisstigninger og hjælpe markedet på vej i nedgangstider. Hvad venter vi på – sæt i værk.

Læs også
Top job