Serier

Mursten står solidt i økonomisk turbulens

Corona-pandemiens første år har sat forskellige aftryk på det globale ejendomsmarked, som overordnet set har klaret sig godt i et usædvanligt år.

Corona rammer verden

Mens aktiemarkederne blev blæst omkuld ad flere omgange i 2020, stod ejendomsinvesteringerne anderledes solidt og bidrog med et stabilt afkast under covid-pandemiens første år.

Over hele verden gælder det, at markedet for ejer- og udlejningsboliger har været understøttet af de lave renter, og både i Danmark og eksempelvis USA har den samlede efterspørgsel efter boliger været meget høj det seneste år. I USA steg salgspriserne på eksisterende enfamiliehuse med 11 pct. i 2020, i Danmark steg de med 5 pct. Den positive prisudvikling betyder, at der har været – og fortsat er – behov for at bygge nye ejendomme også til boligudlejning. Det oplagte spørgsmål er, om de meget lave renter også kan give anledning til en boble.

Risikoen er der, men når det drejer sig om boliger eller kontorejendomme, er den formodentlig mindre end på mange andre aktivklasser. Så længe centralbankerne fører en ekspansiv pengepolitik, og renterne holdes lave, vil ejendomsmarkedet næppe være det første sted, vi oplever en boble.

Lejeprisen per kvadratmeter for de mest attraktive boliger har siden 2018 ligget på omkring 2.100 kr., mens den er steget en anelse og nu ligger på samme niveau, når det handler om de mest attraktive kontorejendomme. Startafkastet, som begge typer ejendomme aktuelt handles til, ligger på et historisk lavt niveau ned mod 3 pct. for de mest attraktive ejendomme.

Værdien af kontorejendomme har faktisk klaret sig fint gennem coronakrisens første år. Spørgsmålet er, hvad konsekvensen bliver, hvis hjemmearbejde i større eller mindre grad er kommet for at blive.

Anderledes ser det ud for detailejendomme, hvor lejeraterne i en årrække er faldet som følge af en øget e-handel. Covid har yderligere forstærket den tendens, og mon ikke vi ender med at se en permanent effekt, fordi stadig flere forbrugere øger mængden af digitale indkøb og holder fast i vanen, også når pandemien klinger af. Colliers har opgjort, at kvadratmeterlejeprisen på butikslejemål i København er faldet 5-20 pct. i løbet af 2020.

Den stigende e-handel betyder omvendt, at investorernes efterspørgsel efter logistikejendomme har taget yderligere fart det seneste år, da afkastkravet for gode logistikejendomme er faldet til omkring 5 pct. Dette er et marked, hvor vi som investor har været tidligt inde, og hvor vi fortsat investerer over hele verden. Men det er også et område, hvor vi er opmærksomme på, at ejendomme hurtigt kan forældes og kræve opgradering, så der er en grænse for, hvor langt ned afkastkravet kan komme.

Anderledes dystert ser det lige nu ud for hotelejendomme. Belægningsgraden er som bekendt faldet markant som følge af covid-19, og mens de fleste af os står klar med kufferten, når det igen bliver muligt at rejse på ferie, er det tvivlsomt, om antallet af forretningsrejsende og konferencedeltagere nogensinde når tilbage til tidligere tiders niveauer. De hoteller, der primært betjener turister, vil derimod med stor sandsynlighed igen kunne nyde fordelen af en øget global turisme, bl.a. understøttet af en fortsat voksende efterspørgsel fra Asiens middelklasse.

Som investor er vi interesseret i mange dele af ejendomsmarkedet. Det er forskellige typer af risici, som afspejles i de forskellige typer afkast. Det betyder, at vi især ser med interesse på de veludviklede bolig- og kontorejendomme, som har en stabil langsigtet lejeindtægt, og som med et relativt langsigtet afkast passer godt til en investor som Sampension.

Det er vi imidlertid ikke ene om. Så samtidig vil vi også gerne i højere grad end tidligere være lidt opportunistiske og gå efter højere afkast ved at tage en lidt højere risiko på andre områder. Det kan for eksempel være ved at gå tidligere ind i processen og være med til at udvikle nye ejendomme og på den måde tage en risiko i også det forløb. Det gør vi både i Danmark og udlandet.

BRANCHENYT
Læs også