Boligmarkedet har klaret rentestormen i flot stil

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Det danske boligmarked har indtil videre klaret den storm af renteforhøjelser, som vi har set i 2022 og 2023 i flot stil. Man kunne ellers godt have været nervøs for, at det ikke havde været tilfældet. Det skyldes en høj gæld hos mange boligejere, omkring halvdelen af alle lån med variabel rente og ikke mindst, at boligpriserne i årene op til rentestigningerne var steget kraftigt.

Boligmarkedet og boligpriserne har dog heller ikke været helt upåvirkede. Fra toppen i begyndelsen af 2022 til bunden omkring begyndelsen af 2023 faldt boligpriserne på det brede boligmarked med omkring 7-8 procent. I de dyreste områder, f.eks. København, faldt priserne faktisk med helt op omkring 15 procent. Forskellen afspejler blandt andet, at de modvinde, jeg nævnte tidligere, blæser lidt kraftigere i og omkring de store byer.

Prisfald i den størrelsesorden var i grove træk i tråd de forventninger, jeg og de fleste andre økonomer havde, da renterne begyndte at stige. Det var altså med andre ord ikke specielt overraskende. Det har det dog til gengæld været, at boligpriserne nu igen har fået luft under vingerne. På trods af, at renterne stadigvæk er markant højere end for få år siden.

En del af forklaringen kan være overgangen til de nye boligskatter, men den forklaring holder kun for de dyreste områder. For langt størstedelen af boligmarkedet sender det et opløftende signal om, at markedet mere eller mindre har rystet chokket over de højere renter af sig. Sådan tolker vi det i hvert fald. Også selvom knap en fjerdedel af boligejerne stadig har enten F3- eller F5 lån, hvor renten fortsat eller stadig er negativ eller meget tæt på at være det.

Faktisk er det vores vurdering, at boligmarkedet er endt i den bløde landing, som det også ser ud til være der, hvor den samlede danske økonomi lander i kølvandet på store rente- og inflationsstigninger.

Årsagerne til vores konklusion er, at boligpriserne har udviklet sig i trit med resten af økonomien og de lønninger, vi har.

Det måler vi med boligbyrden, som viser, hvor stor en andel af en gennemsnitlig indkomst, vi bruger på at bo. Det tal er lige nu omkring 25 procent, og det er stort set gennemsnittet siden årtusindskiftet. Eller sagt med andre ord: Det danske boligmarked er i balance, og hvis ellers arbejdsmarkedet holder skindet på næsen, kan boligejerne godt se frem til små prisstigninger i 2024.

Undtagelsen er boligmarkederne i de store byer, hvor nye boligskatter og en hæsblæsende afslutning på 2023 betyder, at 2024 ser noget mere udfordrende ud. Det gælder særligt i København, hvor 2024 samlet set kan byde på mindre prisfald. Her er boligbyrden for både huse og ejerlejligheder også markant større end gennemsnittet for dette årtusinde. Her er boligmarkedet altså lidt ude af trit med økonomien.