Er der en ejendomskrise på trapperne?

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Det har været diskuteret længe, og denne sommer er ingen undtagelse: Er der mon en ejendomskrise på vej? Nu skal man passe på med ordet kriser, da de per definition er vanskelige.

Dels er de svære at forudse – det findes der et uendeligt antal eksempler på. Dels er kriser kendetegnet ved, at de aldrig er ens. Der er altid et forhold eller to der gør, at denne eller hin krise er anderledes i forhold til den forrige. Jeg har derfor stor respekt, når taler falden på krise.

Når det så er sagt, er det ganske vanskeligt at forestille sig, at der skulle være en større krise på vej i ejendomsmarkedet. Bevares, det kan være bjælken i øjet, der gør blind, men umiddelbart er de værste splinter faldet af ejendomsmarkedet. Det vidner de fleste ejendomsstatistikker om.

I tiden efter covid-19 var der kommet en relativ stor kile ind mellem afkastet på en obligation og afkastene på ejendomsmarkedet. Den tilpasning har vi imidlertid fået, så er der kommet bedre balance i tingene. Afkastene på ejendomme er gået op – renterne er gået ned. Umiddelbart tyder det på at tingene er kommet mere i balance.

Igennem længere tid har historien på det professionelle ejendomsmarked været, at køber og sælger havde svært ved at finde hinanden. Køber mente, at priserne skulle ned – på grund af stigende renter. Sælger, der typisk havde en stærk økonomi, mente, at man ikke ville smide guld på gaden.

Disse lidt fastlåste standpunkter har medført, at vi på markedet har set ganske få handler eller transaktioner, om man vil. Den stærke økonomi hos den typiske sælger har haft den betydning, at priserne i noget tid stod stille. I hvert fald statistisk set. Som jeg tidligere har skrevet om på denne spalteplads, er det uhyre vanskeligt at lave god ejendomsprisstatistik, når grundlaget – i form af få handler - er svagt.

Over tid opstår der imidlertid nye muligheder og i forhandlinger bliver vi stille og roligt møre. Afkastene på ejendomme er, som beskrevet, kravlet op over en bred kamp. Tager vi udgangspunkt i ejendomme til boligudlejning, er der tale om en stigning på mellem 0,5-0,75 procentpoint. Det svarer til en stigning på 20-30 pct. efter beliggenhed, anvendelsesmulighed mv. Så nok beskrives markedet ofte som om, at alting har stået stille, men afkastene har faktisk flyttet sig forholdsvis markant.

Noget andet, der har flyttet sig forholdsvis markant, er finansieringsomkostningen. Den faste pålydende rente er faldet fra 6 pct. til 4 pct. Et fald på 30 pct. Ja, procenttal er taknemmelige, men alligevel viser det, hvor markant rentefaldet faktisk er. Så også her er vi kommet nærmere hinanden. Umiddelbart synes det såkaldte yield gab, altså forhold mellem rente på en obligation og afkast, at være kommet tættere på hinanden. Det skaber en bedre balance i markedet.

Markedsudviklingen taler således for, at ejendomsmarkedet er blevet mere sundt hen over denne sommer. Der er såderfor ledes grund til at tro, at der over tid igen vil komme flere handler med ejendomme. Så derfor synes der ikke umiddelbart at være den store krise på vej, snarere en bedring efter en lettere fastlåst situation.

Det er vanskeligt at få øje på, hvad der skulle udløse den store krise med tvangssalg og tab til følge. Grundlæggende er vores økonomi stærk, og alle nøgletal som tomgangsprocenter, arbejdsløshed mv. gør, at det er vanskeligt at få øje på røde faresignaler. Nøgletallene forblev vel og mærke gode til trods for, at renterne steg markant, da de gik fra noget nær nul til 6 pct. De stærke nøgletal skal man imidlertid ikke lade sig forstyrre af - vi er før blevet overrasket over, hvorfra og med hvilken styrke en krise kan komme.

Vælger man at tage de absolut mest kritiske briller på, kommer de største kameler, som ejendomsmarkedet skal sluge lige nu, fra den massive regulering, der skal modvirke forrige ejendomskrise. Stigende kapitalkrav, regler om kritisk nettoleje mv. tager brodden af de positive takter, som markedet aktuelt leverer. Vi går en balancegang, men der er næppe nogen, der har store interesse i at forlænge perioden med stilstand på ejendomsmarkedet.