Privatøkonomi

Boligejere ramt af kursfælde med deres boliglån

Boligejere med bestemte lån skal betale overkurs for at indfri dem.

Valg af boliglån kan få uventede konsekvenser. En af dem er indlåsningseffekten. Arkivfoto: Michael Hansen Foto: Michael Hansen

Flere boligejere kan i dag kun indfri deres boliglån mod at betale en overkurs. Kombinationen af ekstremt lave renter og historisk mange låntyper betyder nemlig, at de er ramt af den såkaldte indlåsningseffekt.

Indlåsningseffekten opstår, hvis en obligationsserie er meget lille eller er i hænderne på få investorer.

I Realkredit Danmark drejer det sig om kunder med lån som RD Cibor6 Extra eller RenteDyk. Begge blev udbudt i 2007/2008. De ser ud til at være ramt af indlåsningseffekt. Også boligejere med 3,5 pct. lån kan være ramt, men de mærker det ikke, da kursen er over 100, og den altid kan indfris til netop kurs 100.

Hvad er indlåsningseffekt?
  • Indlåsningseffekt er, når den cirkulerende mængde i en obligation er lille nok til, at en enkelt eller få investorer sidder med alle eller hovedparten af obligationerne. Dermed kan der opstå mismatch imellem udbud og efterspørgsel på givne obligationer, der kan resultere i en højere kurs på obligationen, end hvad en låntager havde forventet at indfri sit lån til.
  • En indlåsningseffekt kan også forekomme i en obligation, som til start har haft en fin likviditet, men som over tid er blevet udvandet grundet indfrielser. Den resterende pulje af låntagere kan dermed opleve, at de tilbageværende obligationer ligger på relativt få hænder og derfor prises højt, når der opstår et behov for tilbagekøb grundet en indfrielse.

»Prisen på Cibor6 og RenteDyk er højere, end hvad der umiddelbart forventes af renteniveauet og varigheden på obligationen. På disse variabelt forrentede obligationer har låntager ikke en mulighed for at kunne indfri lånet til kurs 100 ved hver termin – lige som på fast forrentede obligationer,« siger seniorøkonom i Realkredit Danmark, Sonia Khan.

Aktuelt handles RD Cibor6 Extra med udløb i 2038 omkring kurs 103. Her ville en pris i underkanten af 101 flugte bedre med det aktuelle renteniveau, hvis ikke der havde været mismatch imellem udbud og efterspørgsel. Der er ellers tale om en pæn stor serie med en cirkulerende mængde obligationer på godt 6 mia. kr.

For en låntager betyder den højere kurs, at der ved indfrielse af et lån på 1 mio. kr. skal tilbagebetales 1.030.000 kr. Hvis prisen havde været retvisende, ville den være under 1.010.000 kr.

RenteDyk handles over kurs 106, men det er ikke så overraskende, fordi den cirkulerende mængde kun er på 173 mio. kr. Havde der ikke været indlåsning, ville RenteDyk-obligationerne nærmere handles 1-3 kurspoint under nuværende niveau. Det betyder, at en låntager ved en indfrielse skal tilbagebetale mellem 10.000 og 30.000 kr. mere for hver mio. kr., der er lånt.

»Det har lidt være "ulven kommer, når vi har talt og skrevet om udfordringer omkring indlåsningeffekter. På grund af de faldende renter har det ikke fyldt det store. Men der er faktisk obligationer, der allerede nu er ramt af indlåsningseffekter,« konstaterer Sonia Khan.

Kunder med 3,5 pct. lån er bedst stillet. De kan indfri til kurs 100 og omlægge til eksempelvis 2 pct. obligationer. Det råd har mange kunder allerede fulgt i stor stil, oplyser Sonia Khan.

Til kunder med RD Cibor6 Extra og RenteDyk anbefaler Realkredit Danmark, at de beholder deres lån, med mindre de skal sælge deres ejendom eller bolig.

»Renten på lånene er variabel, så låntagerne får glæde af de lavere renter, så længe de har deres lån. Til gengæld vil en omlægning her og nu betyde, at de skal realisere et forholdsvist stort kurstab. Så alt i alt taler det for, at de beholder deres lån – og det er derfor vores anbefaling til dem,« siger Sonia Khan.

Læs også