Privatøkonomi

Renterne stiger: Stort kurstab på lån med lav rente

Onsdag er der opsigelsesfrist for lån med fast rente, så timing for kursfald på boligobligationer må siges at være dårlig.

Boligrenterne er begyndt at stige, og det har konsekvenser for konverteringsmulighederne. Foto: Martin Lehmann

Boligrenterne er begyndt at kravle opad. Det betyder, at Danmarkshistoriens billigste 30-årige boliglån er faldet så meget i kurs, at det for mange vil være en dårlig idé at optage det. Kurstabet er simpelthen for stort.

Kursen på 1,5 pct. lånet er faldet til under 94 og har dermed passeret en vigtig milepæl. En tommelfingerregel siger, at man ikke skal vælge et boliglån, hvis kursen er under 95.

Også det populære 20-årige 1 pct. lån er faldet under grænsen med en kurs på 93,8.

Skal man have et 30-årigt lån uden alt for stort kurstab, er 2 pct. lånet eneste mulighed. Kursen på lånet med afdrag er 98 og med afdragsfrihed 96,7.

Boligejerne har længe været begunstiget af historisk høje kurser, men det er tilsyneladende slut nu.

Timingen for kursfaldene er dårlig for de boligejere, der har planer om at lægge lån om. Onsdag er der opsigelsesfrist for lån med fast rente, og foreløbig er der opsagt for ca. 23 mia. kr. Forventningen er opsigelser i omegnen af 35 mia. kr.

Men det pludselige kursfald kan lægge en dæmper på lysten til at lægge om, mener chefanalytiker i Totalkredit, Jeppe Borre.

»Kursen på det 30-årige 2 pct.-lån er dykket i omegnen af 1,5 kurspoint siden begyndelsen af januar. Det bremser af gode grunde visse boligejeres konverteringsovervejelser, da en nedkonvertering bliver mindre attraktiv som følge af kursfaldet. Der er dog langt fra tale om et hårdt træk i håndbremsen, men snarere en blød fod,« mener Jeppe Borre.

Opsigelserne foretages typisk for at nedkonvertere lånet til en lavere rente. Gevinsten ved en nedkonvertering er en lavere ydelse og et højere afdrag. Herudover får boligejeren en bedre beskyttelse af friværdien i boligen, hvis renterne stiger, eftersom værdien af restgælden falder i højere grad.

Flere finanshuse har revideret deres renteprognoser og tror nu på stigende renter i 2018.

Mandag brød renten på den 5-årige tyske gennem en magisk grænse og er nu over 0 efter at have ligget i negativt territorium i ca. to år. Samtidig er der forventning om stigende renter i USA. Det skyldes, at inflationen igen er steget til 1,5 pct.

»Alt tyder på, at tiden med rekordlave renter nu lakker mod enden. Obligationsrenterne vil sandsynligvis stige yderligere i de kommende år,« vurderer cheføkonom i Sydbank, Jacob Graven.

I efteråret 2016 var statsobligationsrenterne i både Tyskland og Danmark negative helt ud til 10 års løbetid. Samtidig var den tyske 5-årige rente helt nede på minus 0,6 pct.

Udover de negative indlånsrenter i centralbankerne var hovedårsagerne til de negative lange obligationsrenter, at ECB købte obligationer for nye penge for helt op til 80 mia. euro om måneden. Opkøbene har presset obligationskurserne op og dermed renterne ned i hele Europa.

ECB’s obligationsopkøb er nu trappet ned til 30 milliarder euro om måneden og vil formentlig stoppe i slutningen af året. Det presser obligationsrenterne op fra de tidligere bundrekorder.

Læs også