Privatøkonomi

Kurserne falder: Boligejere med 1,5 pct. lån kan komme i klemme

Januar har været en dårlig måned for danskere, der skal have et realkreditlån.

Det er ikke så attraktivt længere at få et lån med fast rente. Foto: Liv Høybye

Danmarkshistoriens billigste boliglån er blevet for dyrt. Kurstabet på det 30-årige 1,5 pct. lån er nu for stort til, at det vil være en god idé at optage et nyt lån i det. Det kan ramme de boligejere, der allerede har et 1,5 pct. lån. De risikerer at blive ramt af den indlåsningseffekt, der kan opstå i små obligationsserier.

I Nordea Kredit er der udstedt for 372 mio. kr. i den 30-årige 1,5 pct. obligation, mens der i RD, Nykredit og BRF Kredit er udstedt for henholdsvis 311 mio. kr., 593 mio. kr. og 512 mio. kr.

»Vi havde gerne set, at serien var kommet op på minimum 2 mia. kr. Det kan få betydning for seriens likviditet. Men da obligationen stadig er åben i ca. to et halvt år endnu, og vi før har set, at renten er faldet trods formodninger om det modsatte, er det for tidligt at sige, om der vil opstå indlåsningseffekter i serien endnu,« siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Indlåsningseffekt opstår typisk i små obligationsserier, der kan have få ejere. Sker det, risikerer man at få en dårligere kurs, end hvis serien havde været stor og likvid. Indlåsningseffekten mærkes dog kun, når renten stiger, og man skal ud af sit lån i utide. Falder renten, kan man altid indfri til kurs 100.

Hvad er indlåsningseffekt?
  • Indlåsningseffekt er, når den cirkulerende mængde i en obligation er lille nok til, at en enkelt eller få investorer sidder med alle eller hovedparten af obligationerne. Dermed kan der opstå mismatch imellem udbud og efterspørgsel på givne obligationer, der kan resultere i en højere kurs på obligationen, end hvad en låntager havde forventet at indfri sit lån til.
  • En indlåsningseffekt kan også forekomme i en obligation, som til start har haft en fin likviditet, men som over tid er blevet udvandet grundet indfrielser. Den resterende pulje af låntagere kan dermed opleve, at de tilbageværende obligationer ligger på relativt få hænder og derfor prises højt, når der opstår et behov for tilbagekøb grundet en indfrielse.

Januar har ikke været god for boligejerne. De seneste tre uger er renten steget, og det har betydet forholdsvis store kursfald på de lange realkreditobligationer. Det har gjort det lidt sværere og dyrere for nye boligkøbere, mens eksisterende boligejere har fået forringet deres konverteringsmuligheder.

Den 8. januar var kursen på den 30-årige 2 pct. obligation med afdrag over 100. I dag ligger kursen ca. 2 point lavere i 98,1. Samme udvikling ses på det 30-årige 1,5 pct. lån med afdrag.  I starten af måneden blev obligationen handlet over kurs 96, mens den i dag handler omkring 94,1.

»Rentestigningerne har betydning både for nye boligkøbere og eksisterende boligejere. De eksisterende boligejere har fået begrænset deres konverteringsmuligheder, der ellers tegnede ganske gunstige ved månedens indgang, mens nye boligkøbere vil få en højere hovedstol, hvis de skal optage et lån i dag, frem for først på måneden,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Tager man udgangspunkt i en ny boligkøber, der har brug for et fast forrentet realkreditlån på 2 mio. kr., er den månedlige ydelse i dag på 7.320 kr. på et 2 pct. lån. Dertil kommer en samlet tilbagebetaling i lånets løbetid på 2.696.000 kr.

Var lånet optaget for tre uger siden i den 30-årige 1,5 pct. obligation, havde den månedlige ydelse lydt på 7.250 kr. og den samlede tilbagebetaling på 2.627.000 kr. Det er en forskel på 69.000 kr.

»Det er ikke alverden, men det er helt sikkert penge, som boligkøberne hellere havde brugt på noget andet,« mener Lise Nytoft Bergmann.

Forklaringen på de stigende renter skal findes i den fortsatte strøm af stærke nøgletal fra både euroområdet og USA. Det har fået markederne til at fremrykke forventningerne til, at den europæiske centralbank, ECB, gennemfører den første renteforhøjelse allerede tidligt i 2019.

Samtidig er der kommet en tiltagende tro på, at det igangværende opkøbsprogram på 30 mia. euro vil blive afsluttet ved udgangen af september i år.

Læs også