Vi får mere hus for pengene

Den historisk lave rente på 30-årige obligationer betyder, at vi nu kan få mere hus for pengene.

For i modsætning til renten på flekslån, har renten på de fast forrentede obligationer direkte indflydelse på, hvor dyre boliger vi må købe.

Og med en rente på blot 2,5 pct. kan en familie i dag købe et hus på 2 mio. kr. Hvis renten var 3,5 pct., kunne de købe for knap 1,9 mio. kr. Hvis renten igen ender på 5 pct., kan der kun købes hus for 1,7 mio. kr.

Det viser beregninger, som Realkredit Danmark har foretaget for epn.dk. Ved køb af bolig tages der udgangspunkt i, at boligkøberen skal være i stand til at betale ydelsen på et fast forrentet 30-årigt lån med afdrag, og samtidig have et tilstrækkeligt rådighedsbeløb tilbage til eksempelvis mad, tøj, ferie, fornøjelser og uforudsete udgifter.

Udgangspunktet for beregningen er Danske Bank-koncernens modelfamilie. Her regnes der på, hvor stor betydning renten på et 30-årigt fast forrentet lån har for familiens købsmuligheder på boligmarkedet.

Hvis en familie med to børn køber et hus til 2 mio. kr., skal de i dag have en årlig familieindkomst på i omegnen af 770.000 kr. for at opfylde kravet til det anbefalede rådighedsbeløb på 15.250 kr.

Det er med en antagelse om, at forældrene tjener lige meget om måneden og med udgangspunkt i et fastforrentet 2,5 pct.-lån med afdrag til kurs 98.

Hvis den 30-årige realkreditrente stiger til på 3,5 pct. med kurs 98, må familien "kun" købe hus for 1.886.000 kr.

"Den lavere maksimale værdi af boligen til en højere rente sikrer, at familien lige akkurat stadig overholder det anbefalede rådighedsbeløb. Det er en reduktion på 5,7 pct. af den maksimale grænse for boligkøb," siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hiligsøe Heinig, til epn.dk.

Hvis den toneangivede realkreditrente stiger til 5 pct., reduceres købsmulighederne til cirka 1.715.000 kr. - en forskel på godt 14 pct. i forhold til de 2 mio. kr., som boligen kunne koste ved en fast rente på 2,5 pct..

"De historisk lave kuponrenter på fast forrentede lån er ikke kun godt nyt for de danskere, der i den kommende tid skal hjemtage et nyt realkreditlån eller for de boligejere, der privatøkonomisk set kan drage fordel af en konvertering ned i rente. De faldende lange realkreditrenter giver således også en understøttende effekt på boligmarkedet," mener Christian Hilligsøe Heinig.

Den lave rente får altså direkte indflydelse på den kreditpolitik, som realkreditinstitutterne fører.

"Når renten på 30-årige fastforrentede lån dermed bevæger sig nedad, giver det alt andet lige plads i kreditvurderingen til køb af dyrere bolig for den enkelte familie. Hvor meget denne mere inddirekte effekt vil påvirke boligmarkedet, afhænger i sagens natur af, hvor meget af det større råderum ved boligkøb, der udnyttes af boligkøberne. Der er dog ingen tvivl om fortegnet på effekten," mener Realkredit Danmarks cheføkonom.

Man kan dog ikke direkte sammenholde renteniveauet og boligpriserne. De teoretiske modeller peger på, at et generelt rentefald på 1 pct.-point løfter boligpriserne med i omegnen af 8-10 pct.

"Disse modelberegninger er i sagens natur behæftet med en vis grad af usikkerhed," understreger Christian Hilligsøe Heinig.