Rødglødende ejerlejlighedsmarked vækker bekymring

Vi er ikke i nærheden af en boligboble trods voldsomt stigende priser i København. Men alle faresignalerne er der, så det er forståeligt, at udviklingen vækker bekymring, konstaterer Realkredit Danmark i en ny analyse.

»Der er ikke ammunition nok til at lægge boblediskussionen død. Men vi er stadig et stykke vej fra, da boblen var på sit højeste i København. Og kombinationen af høje priser og lav rente har ikke noget med en prisboble at gøre. En sådan bygger på overoptimistiske forventninger, konstaterer cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Priserne på ejerlejligheder i København er steget i hastigt tempo gennem de senere år, og der er ingen tvivl om, at det har været en stor overraskelse set i lyset af, at dansk økonomi i samme periode har oplevet sløj økonomisk vækst.

Helt præcist er priserne på københavnske ejerlejligheder steget med 26 pct. de seneste tre år, og siden begyndelsen af 2009 har prisstigningerne været på 42 pct. Med de seneste års prisstigninger er vi nu kun 11 pct. fra tidligere pristop på det københavnske marked for ejerlejligheder, og prisniveauerne er nu på omtrent samme niveau som i andet halvår af 2005.

I København V og Frederiksberg C er priserne oven i købet højere end i 2006.

Men så enkelt kan man ikke tillade sig at betragte prisudviklingen, mener Christian Hilligsøe Heinig.

Det er ikke kun priserne på ejerlejligheder, der er steget. Det samme er udgifterne til at opføre boliger og indkomsterne. Hvis man korrigerer prisudviklingen på ejerlejligheder med byggeomkostningerne og indkomstudviklingen, ser regnestykket anderledes ud.

»Det viser sig ikke overraskende, at de senere års prisstigninger ser knap så voldsomme ud i dette lys. Ser vi i forhold til byggeomkostningerne, er vi i dag på omtrent samme relative prisniveau som i starten af 2005. Samtidig er vi 27 pct. under niveauet fra toppen i sommeren 2006,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Det har nogle ret kontante konsekvenser. For i dag har vi råd til flere kvadratmeter trods de høje priser.

Hvis man i dag har 10.000 kr. til alle boligudgifter, kan man købe en gennemsnitlig ejerlejlighed i København på cirka 71 kvm til en pris på godt 2.090.000 kr. Da priserne toppede i København, havde denne køber kun råd til en ejerlejlighed på 58 kvm.

»Dermed er der plads til et kvadratmeterforbrug, der er 23 pct. højere i dag. Vi skal tilbage til sommeren 2005, da 10.000 kr. netto om måneden svarede til, at man kunne købe en ejerlejlighed af samme størrelse,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Han ser på den baggrund ikke en reel risiko for en boligboble her og nu.

»Det er klart, at en cocktail bestående af historisk lave renter, forventet fremgang i økonomien i de kommende år og de store prisstigninger i København giver anledning til et miljø, hvor der er risiko for, at en fremtidig lokal prisboble i København kan opstå. Det er med andre ord et område, der bør følges tæt over de kommende år,« siger Christian Hilligsøe Heinig.