Er spekulanterne tilbage på lejlighedsmarkedet?

Frygten for en boligboble vil for alvor tage fart, hvis spekulanterne gør deres indtog. Med spekulant forstås en investor, der køber en lejlighed, fordi vedkommende forventer, at prisen stiger, og han kan sælge den med gevinst. Derfor følger ejendomsmæglere og realkreditinstitutterne med en vis opmærksomhed, at prisen på de såkaldte projektlejligheder er steget med rekordfart.

Det er senest dokumenteret med Danske Banks og Homes prisindeks, der er en ret præcis indikator for, hvordan boligmarkedet har det. I 2. kvartal udgjorde projektsalg 35 pct. af det samlede salg af ejerlejligheder i København. Man skal tilbage til 2005-06 for at finde en tilsvarende høj andel.

En projektlejlighed - altså en lejlighed, som ofte købes, før den er færdig, kostede i København i 2. kvartal 40.000 pr. kvm. Det er på stort set samme niveau som før finanskrisen. Prisen på eksisterende ejerlejligheder i København er også steget kraftigt i 1. halvår i år, og er således også over niveauet fra før krisen.

Men der er voldsom prisforskel. Prisen på en 85 kvm lejlighed i København er meget forskellig, alt efter om man taler om en eksisterende lejlighed eller et projektsalg. I København koster en projektsalgslejlighed på 85 kvm i gennemsnittet 3,4 mio. kr., mens man skal betale 2,7 mio. kr. for en tilsvarende stor lejlighed fra den eksisterende boligmasse.

En projektlejlighed er altså 700.000 kr. dyrere - svarende til en prisforskel på 25 pct.

Hos Home har man noteret sig den store prisforskel, men der er flere forklaringer på det, mener relationschef i Home, Mads Ellegaard.

»Det kan ikke udelukkes, at nogle køber med spekulation for øje, men det er vores fornemmelse, at langt de fleste, der køber projektlejligheder gør det, fordi de selv vil bo i dem,« siger Mads Ellegaard.

Dertil kommer, at der er sket et skifte i holdningen til projektlejligheder.

»Tidligere blev det betragtet som noget eksotisk at købe en lejlighed måske udelukkende baseret på en 3D-tegning. Men der er sket en bevidsthedsændring, så i dag er det helt o.k.«

Behovet for nye boliger i de store byer er også stort. Det skyldes, at folk i højere grad søger mod byerne ikke mindst København.

»Tidligere var der ofte tale om enkeltblokke placeret et stykke uden for byen, når vi talte projektlejligheder. I dag er de rykket tæt på centrum og ligger i helt nye bydele. Det er meget attraktivt,« mener Mads Ellegaard.

Samtidig er der kommet et nyt publikum til lejlighederne. Det er velbeslåede ældre, der gerne vil nyde byen, men vil have komfort i form af elevator og altaner. Samme krav har det stigende antal unge familier, der også bliver boende i byen i stedet for at købe parcelhus et stykke derfra.

Ejere af ældre lejligheder skal dog ikke fortvivle. Priserne på dem stiger også, men ikke så meget. Men den attraktive beliggenhed gør dem salgbare under alle omstændigheder.

»Der er søgning mod byerne, og en større aktivitet er positivt, for det kan skabe en positiv selvforstærkende spiral,« mener Mads Ellegaard.

I København faldt ejerlejlighedspriserne generelt med 1 pct. fra maj til juni. En ejerlejlighed i København koster nu i gennemsnit 34.600 kr. pr. kvadratmeter, og det er 5 pct. højere end den hidtidige top i september 2006. Måler man udviklingen på kvartalet, så steg priserne med hele 10,9 pct.

Også i København skyldes den kraftige prisstigning, at der skete et niveauskift i priserne i marts. Faktisk faldt priserne på københavnske ejerlejligheder med mere end 5 pct., når man sammenligner prisniveauet ved udgangen af 2. kvartal med niveauet ved udgangen af 1. kvartal.

At priserne ikke steg i løbet af kvartalet indikerer, at farten ser ud til at være aftaget på det københavnske ejerlejlighedsmarked, i hvert fald for en stund. At priserne i løbet af første halvår i år har taget et nøk opad i København skyldes bl.a. et øget salg af projektlejligheder.

I Aarhus faldt ejerlejlighedspriserne med 0,5 pct. fra maj til juni. Således var den gennemsnitlige kvadratmeterpris 26.600 kr. i 2. kvartal. Måler man udviklingen på kvartalet, så steg priserne dog med 2,3 pct. Ejerlejlighedspriserne var i 2. kvartal 8,1 pct. højere end samme tidspunkt sidste år. I Aarhus ligger ejerlejlighedspriserne på niveau med toppen før krisen.

Udviklingen i Region Hovedstaden og Region Midtjylland følger almindeligvis udviklingen i både København og Aarhus. I Region Hovedstaden steg lejlighedspriserne med 6,9 pct. fra 1. kvartal til 2. kvartal, hvilket altså er en smule mindre end i København. Mens ejerlejlighedspriserne steg fra 1. kvartal til 2. kvartal i Aarhus, så faldt de med 6,2 pct. i Region Midtjylland.