Rentebombe tikker under boligmarkedet

Renten er en tikkende bombe under det danske boligmarked. Der er en så tydelig sammenhæng mellem renten og udviklingen i boligpriserne, at det bør give stof til eftertanke, mener flere økonomer.

En stigning i den lange rente på 1 pct. point betyder normalt et fald i huspriserne på mellem 5 og 10 pct. I løbet af foråret steg den lange rente faktisk 1 pct. point. Umiddelbart fik det ikke så voldsomme konsekvenser, men fortsætter det, er der ingen tvivl om, at det vil sætte sig i priserne.

»Selv om renten steg, er den stadig på så lavt et niveau, at det stimulerer huspriserne,« siger boligøkonom i Nykredit, Joachim Borg Kristensen.

Men rentestigningen har allerede fået mærkbare konsekvenser. Gamle købsbeviser er blevet forældede, fordi boligejerne nu ikke kan købe et hus i samme størrelse eller til samme pris som for få måneder siden og bevare et tilfredsstillende rådighedsbeløb. Samtidig melder ejendomsmæglerne, at boligkøberne nu i stigende grad klager over høje priser i byerne, og antallet af fremvisninger er vigende.

Det er en naturlig udvikling, mener Joachim Borg Kristensen.

»Rentestigninger mærkes først i interessen og antallet af fremvisninger. Derefter kommer priserne. Den effekt mangler vi endnu at se,« siger han.

Det er kommet bag på de fleste i branchen, at der kom så kraftige reaktioner på forårets rentestigning. Før rentestigningen for alvor skal kunne mærkes i priserne, kræves det, at den lange rente lander på 4 eller 5 pct. Hvis det kommer i tråd med et selvbærende opsving, kan boligmarkedet modstå det. Men hvis det kommer pludseligt og uventet, er det vi mener, det kan få en negative konsekvenser for boligmarkedet, mener Joachim Borg Kristensen.

»Den største risiko, for at det nuværende prisniveau kommer til at fremstå uholdbart, er efter vores vurdering, at boligrenterne stiger kraftigt over en kort periode fra det nuværende niveau. På længere sigt er det en bekymring, at boligejere i mange tilfælde påtager sig meget store gældsposter.«

På det samlede boligmarked forventer Nykredit, at renteuroen og et generelt højere renteniveau vil moderere fremgangen i andet halvår. Nykredits prognose peger på, at priserne for hele 2015 vil stige med ca. 6 pct. for huse og godt 10 pct. for ejerlejligheder. Størstedelen skyldes prishoppet i 1. halvår.

I 2016-2017 forventes huspriserne at stige med 2-3 pct. om året, mens ejerlejlighedspriserne vil stige med 5-8 pct. De regionale forskelle står dog til at blive større, og prisfald kan vise sig lokalt i nogle landdistrikter.

Boligejerne havde i januar-april en ekstra stærk medvind fra rentefaldet, som åbnede for realkreditlån med en fast rente på 2 pct. over 30 år. Samtidig understøttes boligmarkedet af opsvinget i dansk økonomi, hvor der har været en mærkbar fremgang i beskæftigelsen og realindkomster. Det har fået boligsalget til at stige med samlet 29 pct. fra 1. halvår 2014 til 1. halvår 2015.

Men rentestigningen var en overraskelse - ikke mindst heftigheden. Den kom mere eller mindre ud af det blå uden nogen speciel logisk forklaring, og det har formentlig påvirket psykologien, der spiller en stor rolle på boligmarkedet. Samtidig har der i flere områder af landet ikke mindst i København været astronomiske prisstigninger. Og ligesom på aktiemarkedet kan man ikke udelukke, at der er fundet en form for gevinsthjemtagning sted.

Ejerlejlighederne i København ligger i front med en samlet prisstigning på over 40 pct. de seneste tre år. Zoomer man ind på de centrale bydele, ser man prisstigninger på 40-45 pct. siden 2. kvartal 2012 og endda helt op til 60 pct. i København N og NV.

I Aarhus, Odense og Aalborg er ejerlejlighedspriserne steget med henholdsvis 22, 30 og 26 pct. i samme periode. Joachim Borg Kristensen betegner det som bemærkelsesværdigt, at huspriserne i omegnskommunerne til København er steget med 26 pct. i gennemsnit over de seneste tre år.

»Det vidner om, at fremgangen i København har bredt sig som ringe i vandet,« mener han.