Risiko for at gå glip af historisk låneomlægning
Tre gode grunde til at lægge lån om nu.
De historisk flotte obligationskurser siver efter første runde af det franske præsidentvalg. Det understreger, hvor følsomt det danske obligationsmarked er over for begivenheder i udlandet og understreger, at timingen for låneomlægninger kan være helt afgørende.
Boligejere med lån for ca. 230 mia. kr. kan i princippet udnytte det, der med rette kan kaldes en historisk gunstig omlægningsmulighed. Så mange lån er der nemlig nu med en rente på 3 pct. eller derover. Halvdelen af dem er 3 pct. lån, og på grund af de høje kurser kan det være en idé at omlægge dem til et 2 pct. lån.
Alligevel forventer realkreditinstitutterne ingen konverteringsbølge.
»De pågældende boligejere har haft mange muligheder for at konvertere ned – og nogle har sikkert ikke været interesseret, fordi de overvejer snarlig flytning, eller fordi lånet er for lille til, at det kan betale sig, da der også er omkostninger forbundet med en konvertering,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.
»Når det er sagt, er der desværre også en del, som ikke har sat sig ordentligt ind i deres muligheder for at optimere deres realkreditlån og dermed også den private økonomi,« lyder det.
Her er de tre grunde til, at det lige nu er et optimalt tidspunkt at lægge lån om på:
Kurserne på fast forrentede lån er nu tæt på at være historisk høje, og aktuelt set er eksempelvis det 30-årige fastforrentede 2 pct.-lån med afdrag oppe i en udbetalingskurs omkring 98, mens den afdragsfrie variant har en udbetalingskurs omkring 96.
Der er opsigelsesfrist ved udgangen af april. Det vil sige, at hvis man lægger om nu, skal man ikke betale så mange differencerenter. Man kan dog sagtens opsige efter opsigelsesfristen, men det koster altså i form af differencerenter.
Der kommer snart nye obligationer. Ved udgangen af august lukker de eksisterende fast forrentede obligationsserier, og nye serier åbnes. De nye obligationer vil have tre års længere løbetid end de eksisterende, og det betyder dermed også en dårligere kurs for låntager. Vurderingen er, at kursen vil være i omegnen af 1-1,5 pct.-point dårligere, og dermed vil det blive i omegnen af 10.000 til 15.000 kr. dyrere at konvertere et lån på 1 mio. kr.
Hvis man omlægger et 3 pct. lån med afdrag til et 2 pct. lån, vil den øvelse med sikkerhed have tjent sig hjem inden for fem et halvt år. For et lån på 1 mio. kr. og en restløbetid på 27 år vil den månedlige besparelse efter skat være på cirka 110 kr, og ydermere stiger afdragsbetalingen med omtrent 400 kr. om måneden.
Hvis man indfrier lånet før tid, og renten hverken er faldet eller steget, vil en konvertering have tjent sig hjem på bare 2,8 år. Hvis renten er steget siden optagelse af lånet, kan konverteringen være endnu mere fordelagtig. Således vil værdien af ens restgæld falde med i omegnen af 90.000 kr. på 2 pct.-lånet, hvis renten stiger 1 pct.-point fra det nuværende niveau.
En omlægning af et afdragsfrit lån er knap så attraktivt, oplyser Christian Hilligsøe Heinig. På grund af det større kurstab, vil konverteringen først med sikkerhed have tjent sig hjem efter 8,8 år.
»Det er en så lang tidshorisont, at vi ikke generelt anbefaler en sådan konvertering,« siger Christian Hilligsøe Heinig.
