Lad os afmontere den reelle bombe på boligmarkedet

Den tidligere amerikanske præsident Jimmy Carters gamle budgetbisse Bert Lance sagde engang: ”If it ain’t broke, don’t fix it”. 

Citatet passer perfekt på det danske realkreditsystem. Det fejler ingenting, hvorfor det virker omsonst, at vi har diskuteret ændringer heraf i forlængelse af boligmarkedets fremmarch i coronatiden. 

I en tid, hvor den private opsparing boomer, synes det mærkværdigt, at boligejerne ikke skulle kunne få fleksibilitet i deres valg af finansiering i form af afdragsfrihed, når man har en god økonomi. Man fristes næsten til at spørge: Jamen, hvor stort et betalingsbalanceoverskud vil I have? Tilsvarende bør unge kunne afdrage dyr gæld før billigere gæld – det giver trods alt lavere samlede finansieringsomkostninger, hvilket bør være et godt princip. Det mener jeg er på trods af, at min arbejdsgiver ville tjene mere på det modsatte.

Når det er sagt, er den bedste verden et stabilt boligmarked. Det tjener alle interessenter bedst. Den stabilitet kan bedst nås ved at reparere på vores ejendomsskattesystem, så systemet bliver konjunkturmodløbende. Det har jeg tidligere gjort rede for i disse spalter. En anden ting, der virker destabiliserende på vores boligmarked, er vores nidkære implementering af lovgivningen om særligt dækkede obligationer, SDO.

Det er muligvis ikke så sexet en diskussion som afskaffelse af afdragsfrihed, men det er måske nok en diskussion værd i en tid, hvor der visse steder er kløe i fingrene for at ændre i rammebetingelserne for at drive realkreditinstitut.

De historiske erfaringer skræmmer i forhold til at foretage indgreb på boligmarkedet. Det mest kendte eksempel er vel nærmest Kartoffelkuren fra 1986, da man af hensyn til betalingsbalancens store underskud, satte fut i opsparingen blandt boligejerne ved indførelse af mix-lån. Lån, der gav særligt store afdrag.

Resultatet blev dels en periode med prisfald på ejendomsmarkedet, dels en recession i dansk økonomi.

Problemet ved regulering er, at man først skal spotte det problem, man vil løse, hvilket tager tid, og den tid bruger markedet på at tilpasse sig. Man skal dosere indgrebet rigtigt, og her kan man nemt komme til at overdosere, netop fordi markedet er påbegyndt en tilpasning. 

Aktuelt ses dette ved, at boligmarkedet netop nu synes at lægge an til den berømte bløde landing. Det betyder, at sandsynligheden for at et indgreb vil føre til prisfald og ikke blot en opbremsning, er tiltagende.

Netop i tilfældet med prisfald kommer SDO-lovgivningen ind i billedet. Den måde, Danmark har valgt at implementere disse internationale spilleregler på, betyder, at realkreditinstitutter løbende skal overvåge, om danske ejendomme har en belåning, der overstiger 80 pct. af ejendommens værdi. Den overvågning skal ske på hver enkelt ejendom. Til dette formål skal man bruge markedsindeks. Men hvad sker der egentlig, hvis huspriserne eksempelvis falder 10 pct.?

Boligpriserne har stor betydning for vores private forbrug. Så et stort prisfald vil være en katastrofe for dansk økonomi, der alt andet lige vil bremse betydeligt op.

For langt de fleste boligejere vil et kraftigt prisfald betyde, at nok er deres formue blevet mindre, men i første omgang vil det ikke rigtigt ændre på deres mulighed for at blive boende. Det vil det naturligvis for flere, hvis det bliver en langvarig recession.

Nogen af dem, der er trådt senest ind på boligmarkedet, vil formentlig være blevet tekniske insolvente, men det betyder heller ikke det store i første omgang. Størsteparten af dem, der er ramt, vil blive boende, da de i udgangspunktet har en robust økonomi. Bomben ligger imidlertid i anden-runde-effekterne.

Der vil nemlig altid være nogen, der kommer i økonomiske problemer. Nogen vil eksempelvis miste deres job og må sælge deres ejendom i en nedgangstid. Det vil være til en lavere pris, der vil trække prisstatistikkerne ned. Markedsindeksene, som realkreditinstitutterne skal bruge til at overvåge belåningerne i ejendommene, vil i denne situation således være præget af de marginale handler.

Bruger man så denne statistik – som loven foreskriver – til at vurdere porteføljen, vil flere ejendomme, på papiret i hvert fald, blive overbelånte. Det er til trods for, at de ikke er omsat og at man ikke kender markedsprisen. I denne situation vil der være en tendens til, at det er de dårligste ejendomme, der fylder i handelsstatistikkerne. Flere overbelånte ejendomme vil medføre stigende og ikke mindst betydelige kapitalkrav i realkreditinstitutterne. Samlet for sektoren er der vel tale om et trecifret milliardbeløb, der skal hentes. 

I sidste ende vil behovet for mere kapital føre til højere bidrag og ikke mindst udlånsforsigtighed. Præcis det modsatte af, hvad der er brug for, hvis man ønsker at sparke gang i økonomien igen under en recession.

Summa summarum er SDO-lovgivningen en del af rammevilkårene for dansk realkredit konjunktur-medløbende.

Det kan blive en giftig cocktail, hvis vi forestiller os en verden med stigende renter, med indgreb mod låntyper, der i sig selv øger finansieringsomkostningerne, samt øget behov for kapital, der i et marked med konkurrence, vil blive overvæltet højere finansieringsomkostninger.

Den bombe burde vi bruge kræfter på at diskutere og afmontere, fremfor at diskutere om danskerne bør bringe opsparingen til astronomiske dimensioner.

Mikkel Høegh