Serier

Mens vi venter på regeringen: Indgreb på boligmarkedet kan udløse nedtur

Regeringen skal i denne uge svare på Det Systemiske Risikoråds anbefaling af et indgreb på boligmarkedet, men statistikkerne tegner et entydigt billede af, at markedet har toppet for denne gang. Dermed vil et indgreb kunne ændre nedgang til nedtur.

Corona rammer verden

I denne uge skal regeringen svare Det Systemiske Risikoråd på anbefalingen af et indgreb på boligmarkedet. Et forslag, rådet kom med i den tidlige sommer. Siden da er der sket meget på boligmarkedet, hvilket sætter en tyk streg under, at det er vanskeligt at lave ”fine tuning” af økonomien i praksis.

Boligstatistikkerne tegner nu ret entydigt et billede af, at markedet over en bred kam har toppet for denne gang. Dermed vil et indgreb risikere at gøre nedgang til nedtur. Problemet ved diskretionær detailregulering er, at det problem man ønsker at gøre noget ved, først skal opdages, herefter skal et eventuelt indgreb doseres og sidst men ikke mindst implementeres.

I mellemtiden er der stor sandsynlighed for, at markedet korrigerer sig selv, medmindre der er en større fejl i markedet. I den forbindelse er det væsentligt at pointere, at det er i alle interesse - boligkøbere som sælger, banker og realkreditinstitutter samt myndigheder og politikere - at boligmarkedet udvikler sig forholdsvist stabilt. Det er uanset, om udsvingene i markedet er konjunktur- eller menneskeskabte.

De oplysninger, vi har om boligmarkedet i den virkelige verden, er data, der ofte er forskudt med to-tre måneder. Det betyder, at når vi ser på udviklingen i boligmarkedet med det blotte øje, er vi bagefter som en anden linjevogter, der forsøger at kalde en offside på en hurtig ”targetman”. På boligmarkedet har vi imidlertid ikke mulighed for at kalde en Var-kendelse.

Det betyder, at vi ret ofte sent opdager, hvis der er forhøjet eller nedsat aktivitet i markedet. Det gør det vanskeligt at spotte et eventuelt problem og komme med et indgreb på rette tidspunkt. Da corona brød ud, troede de fleste, at boligmarkedet ville gå i stå, men i bakspejlets klare lys var det jo dengang, et indgreb skulle annonceres, hvis det skulle virke efter hensigten.

Når man så har identificeret, at der er et problem, som man ønsker at gøre noget ved, skal man finde ud af, hvor dybt det stikker, og hvad man evt. ønsker at gøre ved det. I forhold til boligmarkedet er det ret åbenlyst, at den førte pengepolitik med meget lave renter til følge udgør en vis risiko.

Det mest oplagte indgreb vil derfor være et opgør med fastkurspolitikken, hvilket nærmest vil svare til at knække et stort stykke af de 10 buds tavler i forhold til den gængse opfattelse af, hvad der er fornuftig økonomisk politik. Den vej er der ikke mange, der ønsker at gå.

En anden vej er at tage et opgør med vores dysfunktionelle ejendomsskattesystem. Det har man forsøgt, og det lader som bekendt vente på sig. Præmissen er derfor, at man kun kan lave indgreb ved lave detailregulering, og her er det vanskeligt at ramme den rette dosis.

Et klassisk eksempel er, at kartoffelkuren blev en barsk omgang, da man indførte de så kaldte mixlån, der tvang boligejerne til at betale mere afdrag. Det gav en næste 10 år lang nedtur, mens indgrebet om, at man ikke kunne belåne sin indkomst mere end 4 gange i den såkaldte i God-Skik-Bekendtgørelsen ikke fik nogen nævneværdig betydning. Problemet her er, at alt andet ikke nødvendigvis er lige. I begge tilfælde har renten haft en vis betydning for, hvor hårdt indgrebet reelt ramte. Det kunne tale for, at man snarer burde tage om nældens rod, fremfor at hive bladene af.

Det sidste problem er implementeringen, idet det tager tid at indføre nye regler, der skal indføres i långivningen. Et godt eksempel på det er ejendomsskattesystemet, der har haft et årelangt aftræk.

Summa summarum er sådanne diskretionære indgreb nærmest dømt til, at mislykkedes. Lige nu tror jeg, at vi skal prise os glade for, at der ikke kommer et indgreb, idet det vil kunne vende det nuværende opsving til en mere lunken udvikling. Boligmarkedet har nemlig stor betydning for den samlede økonomis udvikling.

I den forbindelse skal vi ikke overse, at rentepilen peger opad – vi befinder os trods alt i et økonomisk opsving, og hertil kommer, at skattebetalingerne for boliger de dyreste steder er planlagt til at stige. Så vi får faktisk den nålestiksmanøvre mod regionale dele af boligmarkedet, som er hilst velkommen af de fleste iagttagere.

Skal vi have et system a la Var på det danske boligmarked, bør vi have noget der virker automatisk stabiliserende. Vi kan næppe få en pengepolitik, der følger konjunkturudviklingen, hvorfor vi må sætte vores lid til, at vi en dag – i skrivende stund 2024 – får et skattesystem der er konjunkturmodløbende. Som sagt er det i alle interesse, at boligmarkedet udvikler sig stabilt, og det kan et velfungerende skattesystem hjælpe med.

Læs også