Mybanker advarer mod nyt boliglån

Realkredittens nye prestigelån er så indviklet, at danskerne bør overveje at vælge en anden lånetype.

Sådan lyder advarslen fra den uvildige renteportal, Mybanker, der har analyseret realkredittens nye boliglån, der går under navne som FlexKort, KortRente og Fkort. Det giver langt mere tryghed at vælge et F3-lån, lyder vurderingen.

»Det vil være en fordel for den enkelte låntager frem for det væsentligt mere indviklede system, der ligger bag KortRente-produkterne,« lyder det fra Mybankers Mikael Mogensen, der står bag analysen.

Et af problemerne med det nye lån er, at kursen på de obligationer, der ligger bag og renteniveauet ikke hænger naturligt sammen. Ved et normalt realkreditlån som et F3-lån afgøres renten udelukkende af kursen på den bagvedliggende obligation. Men de nye lån er baseret på en treårig obligation, men renten fastsættes uafhængigt af obligationen to gange om året på faste tidspunkter.

Det sker til juli og til januar, og renten er afhængig af den såkaldte CITA-rente. Det er en rente, der fremkommer, når udvalgte banker låner penge til hinanden.

CITA-renten blev skabt i 2011 som et alternativ til CIBOR-renten, som blev beskyldt for at være manipuleret. I Danmark blev dette dog helt tilbagevist.

»På den baggrund er det berettiget at spørge, om noget tilsvarende kunne ske for CITA-rentefastsættelsen. Der findes en svaghed i systemet, som i værste fald kan blive testet af markedsdeltagere med særlige hensigter,« mener Mikael Mogensen.

Han undrer sig også over tidspunktet for rentefastsættelsen.

»Fem dage før den 1/1 er midt i juletiden, hvor mange markedsdeltagere er draget på juleferie. Hvis nogen får behov for eller har lyst til at påvirke CITA-renten, er midt i juletiden netop et godt tidspunkt at gøre det på. Hvorfor har man ikke valgt en mere "likvid" dato for rentefastsættelse?«

Obligationerne bag de nye lån løber for tiden i tre år, men boligejerne kan risikere, at de kommer til at løbe i op mod 10 år. Hvis realkreditten ser et behov for en længere løbetid i forhold til kapitalkravene, ejere eller myndighederne, så kan det hurtigt blive låntager, der kommer til at betale.

»Man kan sige, at låntager bliver passager i en bus uden helt at vide, hvor den kører hen eller hvornår det er muligt at komme af,« hedder det i analysen.

At det nye lån i det hele taget er kommet på markedet, skyldes efterveer fra finanskrisen. F1-lånet er simpelthen blevet så populært, at det kan true hele den finansielle stabilitet. Derfor er priserne på lånet blevet hævet markant, og boligejerne flygter over i længere løbende lån.

KortRente-lånet er for dem, der fortsat vil spekulere i den helt korte rente. Fordelen er, at obligationerne bag blot skal refinansieres hvert tredje år. Det giver mere finansiel ro og sætter ikke nær så stort et pres på obligationsudstedelserne. Men lånet er komplekst, og det er ikke rimeligt, at boligejernes vilkår dermed forringes. De kommer til at betale for en krise, de ikke selv har været med til at skabe, mener Mybanker.

I realkreditsektoren erkender man, at man har skabt et mere komplekst produkt end et normalt lån, men det er der flere forklaringer på.

»Det er en lidt kompleks konstruktion. Men man skal huske, at den er lavet for at tilgodese de boligejere, der vil spekulere i de korte rentebevægelser og samtidig sikre den finansielle stabilitet,« siger direktør i Realkreditforeningen, Karsten Beltoft.

Han medgiver, at boligejerne dermed kommer til at betale for at rydde op efter finanskrisen.

»Men det er altså også i den enkelte boligejers interesse at have et velfungerende realkreditsystem, og det får vi i høj grad med dette lån.«

At kursfastsættelsen og renten ikke hænger sammen, behøver boligejerne ikke bekymre sig om, mener han. Risikoen for at blive låst fast til en høj kurs, er meget lille. For kursen på obligationen vil nærme sig 100, jo tættere man kommer på, at renten skal fastsættes. Dette sker hvert halve år.

»Det er bare en omvendt måde at tænke på. Her bliver investoren først præsenteret for en rente. Den sammenligner han med andre lignende produkter på markedet, og så retter kursen sig ind efter det. Der er på den måde en sammenhæng, mener Karsten Beltoft.

Realkreditinstitutterne kan i modsætning til de fleste andre boliglån ændre på løbetiden af obligationen. At den mulighed foreligger, skyldes udelukkende, at man vil være forberedt på nye krav, understreger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

»Det er rigtigt, at vi har mulighed for at justere på obligationens længde i forbindelse med en refinansiering. Det er gjort for at sikre os bedst mulig fleksibilitet i forhold til det rentemarked, vi møder samt i arbejdet med at mindske refinansieringsrisikoen, som både myndigheder og rating-bureauer har sat fokus på gennem længere tid,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Han understreger, at eventuelle ændringer vil blive meldt ud i god tid, inden boligejeren skal træffe beslutninger om lånets videre skæbne.

»Før refinansiering melder vi længden på den kommende obligation ud, og skulle et fiktivt scenarie være, at vi "misbruger" vores position og skruer op for løbetiden på den bagvedliggende obligation, har man som låntager mulighed for at opsige sit lån hos os i forbindelse med refinansiering og gå over til konkurrenten. I så fald vil vi miste kunder og tillid til vores produkt, og det vil være at skyde os selv i foden.«

Den nye låntype er blevet populær på relativt kort tid. Ifølge Karsten Beltoft er lånet udset til at løfte arven efter F1-lånet, og en sammenligning med det giver mere mening end en sammenligning med et F3-lån.

Mybanker fastholder, at sammenligningen mellem et FlexKort-lån og et F3-lån er relevant. Det skyldes, at realkreditinstitutterne med bidragsforhøjelser og øget kursskæring reelt har gjort F1-lånet så dyrt, at det ikke længere er et fornuftigt alternativ

»Realkreditinstitutterne har de seneste år arbejdet på at flytte låntagere fra flekslån til fast forrentede lån, de har indført kursskæring og hævet bidragssatserne på især de korte F1- og F2- lån og endelig har de lanceret nye Kort rente produkter,« lyder det fra Mybanker.