Boligejere flygter fra 2 pct. lån efter kurstæsk
Boligrenten stiger, og kurserne falder. Det har skabt uro blandt boligejerne.
Efter de seneste dages kurstæsk er boligejerne i stigende grad begyndt at flygte over i 2,5 pct. lånet. Det er ikke nødvendigvis en god idé, og i Realkredit Danmark advarer man nu sine kunder om ikke at gå i panik, blot fordi kurserne pludselig falder.
Kursfaldet har udløst en automatreaktion, mener cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig. De faldende kurser og et kursniveau tæt på 95 har medført, at instituttet i stigende omfang mærker, at interessen fra boligejerne vender sig mod det 30-årige 2,5 pct.-lån, hvis de ønsker afdragsfrihed, da det har en noget bedre kurs i omegnen af kurs 98,9.
»Dette er nærmest en automatreaktion fra boligejerne, som oftest er meget fokuseret på at mindske kurstabet, og så har de hørt om tommelfingerregler, der siger, at når kursen er i omegnen af kurs 95-96, så er der tale om en knap så attraktiv kurs,« siger Christian Hilligsøe Heinig.
Så meget koster et nyt afdragsfrit lån på 1 mio. kr.:
| 2 pct. lån - kurs 95,54 | 2,5 pct. lån - kurs 98,86 | Forskel | |
|---|---|---|---|
| Hovedstol | 1.074.000 | 1.038.000 | 36.000 |
| Mdl. ydelse efter skat | 1.803 | 2.032 | 229 |
| Effektiv rente efter skat | 2,33 | 2,46 | 0,13 |
| ÅOP | 3,52 | 3,81 | 0,29 |
| Samlet ydelse efter 30 år | 1.523.883 | 1.549.151 | 25.268 |
Kilde: Realkredit Danmark
Efter at kurserne på de 30-årige realkreditlån blev presset ned af blandt andet heftig konverteringsaktivitet op til opsigelsesfristen i sidste uge, var der en forventning om, at kurserne måske kunne korrigere lidt op i mandag. Dette billede ser man ofte lige efter en større opsigelsesrunde.
Det skete ikke denne gang på grund af øget risikoappetit hos investorerne, og det afdragsfrie 30-årige 2 pct.-lån endte med en gennemsnitskurs omkring 95,5 mandag. Tirsdag er kursen faldet til under 95.
»Denne automatreaktion optimerer ikke nødvendigvis boligøkonomien. Vores vurdering er, at det afdragsfrie 2 pct.-lån fortsat er mere attraktivt end 2,5 pct.-lånet på de aktuelle kursniveauer. 2 pct.-lånet vinder således på langt de fleste parametre i en direkte sammenligning med 2,5 pct.-lånet,« siger Christian Hilligsøe Heinig.
Det er 342 kr. billigere om måneden før skat pr. lånte mio. kroner, ÅOP er cirka 0,3 pct.-point lavere og målt nominelt har man betalt 25.000 kr. mindre over 30 år på det afdragsfrie 2 pct.-lån.
Endelig er kursfølsomheden større på det afdragsfrie 2 pct.-lån. Det betyder, at hvis man vil indfri før tiden, hvis renten stiger 1 pct. point, kan man skære ca. 110.000 kr. af restgælden ved et lån på 1 mio. kr. Det er 15.000 kr. mere end 2,5 pct.-lånet, hvor restgælden vil falde med cirka 95.000 kr.
Man står dermed lidt bedre rustet til evt. fremtidige rentestigninger med 2 pct.-lånet, fremhæver Christian Hilligsøe Heinig.
Kun hvis fokus udelukkende er at begrænse kurstabet, er 2,5 pct. lånet mest optimalt.
